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近日，国家统计局公布了最新的全国房价[FangJia]情况。数据显示：2月份，全国70个大中城市[ChengShi]中，新建商品住宅环比价格下降的有8个，比1月份增加了5个。虽然大部分城市[ChengShi]的房价[FangJia]仍在上涨，但毕竟数目正在减少，涨幅正在回落。 另外，还有一个因素值得关注。目前全国已有54个城市[ChengShi]的房价[FangJia]统计采用了网签数据，而网签数据具有一定的滞后性，比如部分买家1月份就已签了合同，但网签却延至2月。而国八条是1月26日出台的，在其出台之前房地产市场成交比较活跃，尚未反映出国八条的效力。按此逻辑，则3月份房价[FangJia]环比下跌的城市[ChengShi]数量将大增，因为2月份很多楼盘价格已上涨乏力，甚至开始促销了。 笔者对房价[FangJia]变化作了进一步研究，发现两个有趣的现象：其一，大城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅大于小城市[ChengShi]。经过大致测算，2月份一线城市[ChengShi]新建住宅价格涨幅最大，为0.8%;二线和三线城市[ChengShi]涨幅则分别为为0.47%和0.42%。这说明在楼市调控之下，一线城市[ChengShi]的房价[FangJia]表现仍然略强于二三线城市[ChengShi];其二，小户型价格涨幅大于大户型。相比1月份，2月份70个大中城市[ChengShi]90平方米以下小户型的新建商品住宅价格上涨了0.66%，90-144平方米户型上涨了0.52%，144平方米以上的大户型上涨了0.1%。在限购、限贷等政策的调控下，投资投机性需求多数已被挤出市场，而刚性需求者主要购买的中小户型较为乐观，改善性需求集中的中大户型的情况介于二者之间。 总体而言，新一轮房地产调控的效果正在显现。随着春天的到来，以及开发商资金链的趋于紧张，开盘量将会显著增加，为了吸引购房者，多数新开楼盘都会推出一定幅度的优惠。在这种情况下，4月份，房价[FangJia]有可能将出现由涨转跌的“拐点”。 所以，笔者对今年国家调控房价[FangJia]的前景持乐观态度。不过，部分民众若抱着房价[FangJia]大跌三至五成的愿望，那多半会失望。一定要搞清楚：政府调控房价[FangJia]的目的，是抑制它大涨(类似2007年和2009年那样的飙升)，而并非一定要使房价[FangJia]大跌多少。当然，就短期而言，对于少数房价[FangJia]偏高的城市[ChengShi]，只有出现一定幅度的下跌，比如10-15%左右，才会达到相对理想的效果。而从中长期来看，国家对于房价[FangJia]水平是有所界定的。国八条要求：“各地要切实将房价[FangJia]控制在合理水平，2011年各城市[ChengShi]人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制目标，并于一季度向社会公布。 ” 与GDP和居民收入增速相适应，意味着房价[FangJia]增幅与前者相协调就行;与居民住房支付能力相适应，这一标准难以清楚界定，实际上这是所谓的“房价[FangJia]收入比”(一套房子的总价除以一个家庭年收入)的概念。据笔者的研究，当前全国房价[FangJia]收入比保持在6-7倍比较合适，2010年为7.7倍，有点偏高。具体到各城市[ChengShi]，情况比较复杂，一般而言，一线城市[ChengShi]比二线城市[ChengShi]，东部地区比西部地区，会高出一些。 值得关注的是，现在已是3月下旬，估计近期各地会陆续公布今年的新建住房价[FangJia]格控制目标。当前已有两个城市[ChengShi]明确了控制目标：贵阳界定为“新建住房价[FangJia]格增幅不高于去年全国平均值”;银川明确为“房价[FangJia]上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%”。这似乎预示着，中西部省会城市[ChengShi]倾向于控制增幅10%。 那么，东部地区呢?近日有媒体报道，广州房价[FangJia]调控目标初步明确为10-15%。依笔者看法，近几年中西部地区房价[FangJia]涨幅较小，所以10%的控制线还算合理;而部分东部大城市[ChengShi]今年的房价[FangJia]涨幅控制线应比中西部低一些，比如5-10%之间。毕竟，今年是中央着力稳定房价[FangJia]的特殊年份，将房价[FangJia]上涨的节奏控制得慢点，有利于调控大局。
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