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从去年580万套保障房开工指标能否完成一度引发担心
，到最终超额完成590万套，得益于中央层面的推动
力以及地方的履行
力。但这也折射出各地在保障房推动
历程
中所遇到的艰苦
和挑战。土地和资金，即是两大核心问题。
推选
涉猎
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沪房产税征收管理细则
房屋出租等新规今起实行
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和讯知道：公积金贷款怎么处理
国土
资源部再曝光6宗闲置土地
一个人的蜗居也可以轻松惬意
辞旧迎新之际，《第一财经日报》记者从京沪广深四地发回报道，解析保障房所面临的土地、资金之困局以及当地在体制机制方面所作的创新和努力
。
北京保障房：金融创新实验
田
张燕
“十二五”期间，北京保障性住房建设可以用“两个60%”来概括。
北京市住房和城乡建设委员会新闻发言人徐志军去年底表现
，“十二五”期间，北京市将力争实现两个60%的目标
，即保障性住房占全部
住房提供的60%，公共租赁住房要占保障性住房提供的60%。
中国房地产业协会研究中心总监回建强对《第一财经日报》记者表现
，保障性住房的扩容势必会挤压商品房经营性用地指标，但这并不必然意味着政府土地出让金收入的减少。因为即使商品房建设用地可能减少，但商品房尤其是高档商品房因此会更加稀缺，升值空间更大，土地出让金也将更具竞争性。政府非但不会限制市场化土地的拍卖价，还可以考虑
执行财税改革，逐步挣脱
土地财政。
事实上，近期上海、重庆启动的房产税试点已经在探路深层次税改。
“明确房产税收入投向保障性住房，将使得保障性住房的建设资金来源有更多的保证。”财政部财政科学研究所副所长王朝才当时奉告
本报。
“尽管保障性住房的资金来源问题没有完整
解决，但慷慨
向是确定
的。”回建强觉得
大致有以下几种路子：首先是政府财政直接拨款，提取必然土地出让净收益；其次是住房公积金贷款；另外是鼓励社会资金参与，进行创新性金融融资，如推出REITs(房地产信托投资基金）。
去年11月，北京市住房和城乡建设委员会和中国建设银行(601939,股吧)北京市分行签订
了一项达200亿元的战略合作协议
，此次合作是北京市首次在保障性住房领域
与金融机构签订
战略合作协议
。中国建设银行(601939,股吧)北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度，支撑
北京市保障房等项目。同时，建设银行北京分行将通过金融产品创新为北京市各类保障性住房、旧城保护
性改造和修缮等项目供给
优质的金融服务。
房地产私募基金的尝试也在北京悄然进行。由全国工商联房地产商会牵头，以商会会长聂梅生为组长，华远地产(600743,股吧)董事长任志强为副组长的公租房基金筹备
小组已成立，上海建银精瑞资产管理有限公司为基金方案的设计者。“方案已经由国家工商联上报至发改委。”聂梅生去年12月对媒体表现
。
据聂梅生此前对媒体流露
，基金的规模计划在100亿元到300亿元之间，投资者不超过200人，预期年化收益率在10%~15%之间。基金运行期限暂定为7年，其中投资建设期3年，出租经营期3年，最后1年可退出清算
。退前途
径设计为三种选择：政府回购、市场出售和REITs退出。
在基金领域
，保障房还是个新面貌
。尽管公租房资金回笼周期较长，基金投资回报率不算高，但回建强表现
，基金进入保障房领域
，可以推动
公租房资金汇集，减少流动性过剩
；对投资者来说投资风险低，回报较稳固
，旱涝保收。
上海房产税“输血” 保障房还需企业“造血”
胥会云
300万平方米，上海保障房的建设再次加码。相比于2010年1200万平方米的新开工量，今年建设和筹措的保障房面积将达1500万平方米。
今年，上海将保障房建设列入市政府重大工程项目，确立了全年“248”的目标
，即200万平方米经济实用
房竣工、400万平方米经济实用
房与800万平方米动迁安放
房开工，建设规模为历年来的高峰。
保障房提供能否继续
稳固
，取决于土地和资金这两条“腿”能否托得稳。在土地资源紧缺、资金压力庞大的上海，尤是如此。
土地梳理的“惊喜”
在大规模保障性住房建设的背景下，为确保土地提供能够满足需求，去年上海市规划和国土
资源管理局（下称“上海市规土局”）流露
，上海市首次在市域范围内启动了大规模的住房和土地梳理工作。
根据
最终的梳理结果，未来上海新增住宅用地主要由现有的工业用地、旧区改造，以及新城新市镇的新增建设用地来提供，新城新市镇更是未来的新增提供重点。
当时上海市规土局有关人士表现
，2020年规划上的住宅用地基本可以满足新增住宅建设的需求。根据
规划，到2020年，上海市人均住宅建筑面积约为35平方米。
复旦大学住房政策中心副主任陈杰奉告
《第一财经日报》记者，上海市区的土地主要来自旧区改造、工业地产的“退二进三”、老厂房改造，不过外环区域则以新征为主。
去年12月16日开工的保障房项目“东沟北地块项目”，总建筑面积7.3万平方米，建成后可供给
各类房型住宅1018套。该地块就是政府部门力推的“退二进三”项目，即由企业拿出自己的工业用地用于建设保障住房，作为回馈政府容许
企业在该地块上建部分商品房。此举有别于政府划拨储备土地用于保障性住房建设，可以盘活企业手里的闲置土地，以缓解保障性住房供地紧张的局面
。
在新建大型居住社区之余，上海市住房保障和房屋管理局此前表现
，拟对今后新出让土地用于商品房的项目，遵守不低于项目建筑总面积5%的比例配建经适房，交政府用于住房保障，其中适宜
房源用于公共租赁房。
土地拆迁成本怎么降
春节前，上海、重庆启动房产税试点。当时，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部（下称“住建部”）有关负责人就明确表现
，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别
是廉租房和公共租赁住房建设等。
此前，财政部、国家发改委、住建部等三部委联合下发通知明确，从2010年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，兼顾
用于发展公共租赁住房。
在保障房建设中，一个很重要的资金渠道就是银行信贷。官方信息显示，在上海加快推动
的以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目中，去年年内已启动的13个社区项目建设，需要
向银行贷款373.8亿元。
而另一个被广泛
关注的融资渠道REITs（房地产信托投资基金），虽然尚未起头试点，上海浦东也已明确募集的资金主要用于保障性住房建设。
目前并不明白
浦东保障性项目标
资金需求，不过在去年8月份举办
的“浦东新区加强
金融服务促进经济转型和结构
调整工作会议”上，上海浦东新区区委书记徐麟表现
，在住房保障体系中，除了动迁安放
和廉租房，经济实用
房特别
是公租房需要
大宗资金，因此需要
稳固
的、可以体现固定回报的、可继续
的融资渠道。徐麟表现
：“这是数百亿的数量级。”
徐汇区房管局住房保障科科长周雄鹰奉告
记者，田东佳苑目前主要是公共财政投入，“我们也是摸着石头过河，里面深浅还不知道，所以社会资金还不会积极投入。”
上海城投控股(600649,股吧)有限公司总裁安红军此前曾对记者表现
，该公司尚未确定
参与公租房的运营管理，还要看政府开出的条件。
在陈杰看来，最重要的条件就是免收土地出让金，同时和企业共同分担拆迁成本。“我做过测算，投资成本必须
小于6000元/平方米，企业才会有兴趣
参与进来。”
去年开展试点的上海经济实用
住房提供房源的销售基准价格最终确定
为每平方米在4800元~5200元，这个价格的形成是基于：土地以净地划拨方法
出让，免收出让金和各种税费；开发商的利润节制
在3％以内；地块都是前几年出让的净地，当时的动拆迁成本相
对较低。
然而，随着房地产市场的发展，保障房的成本也在不断进步
，尤其是土地成本和动拆迁成本。
上海市副市长沈骏已用三个“不动摇
”来表现
上海在保障房工程方面的决心：“不管房地产市场如何高低起伏，坚持推动
大型居住社区土地储备和建设不动摇
；不管宏观经济走向和经济发展速度如何变更
，下决心推动
保障房建设不动摇
；不管实际工作中遇到什么艰苦
，突破瓶颈、解决问题、实现保障房建设时间节点目标
不动摇
。”
广州土地财政拟多缴“红利”
安卓
一进入广州的金沙洲地块，迎面而来是一排排整齐的黄褐色住宅，这是广州最具代表性的保障房小区，被称为金沙洲新社区，其中经济实用
房每平方米4500元左右，而与其一街之隔的商品房，单价已经达到
14000元/平方米左右。
2007年末，广州进行全市普查，得出77177户家庭需要
住房保障，遵守官方允诺
，这77177户家庭的住房问题要在2011年底前整个
解决。截至去年9月底，广州已累计完成了5.62万户的住房提供。
今年1月26日，在广州市政协常委会议上，广州市市长万庆良所作的《政府工作报告(征求意见
稿)》流露
，今年广州还将新开工建设4.3万套保障性住房，确保年底前整个
解决登记在册的7万多户低收入家庭住房艰苦
问题。
全国1000万套保障房规划“给力”，地方亦是如此。
广东在“十二五”期间要建180万套保障房，是“十一五”期间20万套的9倍。媒体报道，这是根据
国家保障性住房建设总量分解指标调整后的任务量，并写入广东省“十二五”经济社会发展主要指标中，成为“束缚
性”指标。
业内人士指出，遵守以往经验，广州保障房数量几乎相当于全省的半壁江山，也就是说“十二五”期间，广州的保障性住房还将再度提速。
“我现在还不是很明白
国家下达的2011年1000万套保障房任务分配到广州的具体是多少。”广州市住房保障办副主任黄信敬在接管《第一财经日报》记者采访时说。
事实上，“十一五”期间，广州的保障性住房建设一直处于加速度中，“十一五”前四年，广州共开工建设保障性住房291万平方米，近4万套，其面积是过去20年的1.28倍，2010年新开工建设保障房面积达到
300万平方米约4万套，相当于前4年的总和。
继续数年的倍数级增长
，广州的财政支撑
和土地提供是否也能够如此“给力”？
广州市常务副市长苏泽群对媒体流露
，广州决定进步
土地出让金用于建设保障房的比例。目前，广州是遵守国家要求将土地出让金的10%用于保障房建设，今后这个比例进步
到多少，将在今年广州市“两会”期间通过人大财政预算案后才干
确定
。
广州市国土
资源和房屋管理局局长、市住房保障办公室主任谢晓丹说，广州市实行
住房保障不缺资金，廉租住房保障资金持续
由市财政落实到位，经济实用
住房建设资金除利用售房款滚动建设外，如不足的，还可从商业银行贷款解决。
对于倍数级增长
的保障房套数和面积，土地提供如何？
2009年之前，广州保障房的土地主要来源于市中心，但市中心肠
块始终有限且价格昂贵，2009年之后，广州起头大规模在城市的外围兴建保障房，比如正在建设中的白云区龙归项目，广州的保障房建设力度起头提速。
根据
2009年公布的《广州市保障性住房土地储备方法
》，广州率先将经营性土地储备和保障性土地储备离开
并行管理，也就是说保障房的土地提供由广州市土地开发中心主导，转变
为由住房保障部门独立储备，这极大地保证了对保障房的土地提供。
2009年，广州计划储备保障房建设用地约1平方公里。2010年，计划储备保障房建设用地8宗、约5平方公里，其规模首次超过广州商品住房用地的年度提供量。
深圳政企联手 代建总承包的“万科模式”
黄树辉
地方政府推动
保障房建设热潮正起，但深圳市住建局近期公布的一项数据仍让不少人为之担心
：原先计划在“十一五”期间筹建的16.9万套保障性住房，目前竣工2万多套，仅占原计划的12%。而在下一个五年，深圳还将承担建设24万套保障房的重任
。对于土地已经捉襟见肘的深圳而言，“旧债新账”一起算堪称不小的挑战。
十年内新增用地仅58平方公里
更大的压力，是来自下一轮保障房建设计划。《深圳市住房保障发展规划(2011~2015)》提出，规划期内深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，总建筑面积约1616万平方米。保障房筹建规模之大创下深圳历史之最。
官方根据
这上述计划测算，规划期内深圳保障性住房用地计划提供总量约5平方公里，其中新增居住用地建设保障性住房约13.7万套，利用存量用地建设保障性住房约9.8万套。而为此需要
投资的资金约692亿元。
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