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国有银行松口“房奴”减负有望 |
2009-04-30 |
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记者 张春红
观点
2009年新年开端，国有商业银行总行纷纷表示存量房贷利率优惠政策出台。
由于地区差异性原因，目前尚未真正惠及到我省存量房贷的优质客户，需等待时日。
理论上按照总行的存量房贷基准利率0.85倍调至七折优惠，加之2008年的五次降息，符合政策要求的“房奴”将得以大解放。
在中小银行早已先行一步的情况下，国有银行经过两个月的沉默期，也开始有所表示，但这也是对国有银行利润压力的一个考验。
新年伊始，众多成为“房奴”的老百姓，迎来了一则有关存量房贷利率折扣的“喜讯”。
来自建设银行、工商银行、中国银行等国有商业银行总行的信息显示，新年伊始，这几家国有大银行正在或已经制定了新的存量房贷利率优惠政策：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
据了解，此次对七折优惠利率的政策可谓是自2008年10月央行房贷新政后几大国有银行的首度松口。
1月6日下午，记者致电工、农、中、建四大行的辽宁省分行的客服电话，得到的答复几乎是一致的：目前没有针对存量房贷优惠利率的相关文件。
分析人士指出，由于地区差异性原因，各行相关优惠政策下发到像辽宁这样的地区分行，以及采取什么样的具体实施细则，具体何时执行，仍需等待。另外，这几大国有银行对于沉默已久而此次“口惠”的存量房贷利率优惠政策仍抱着审慎的态度，主要因为银行的盈利和成本压力过大。
各家银行在等待政策
据了解，此次优惠政策里的“存量房贷”是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。
四大国有商业银行提出的申请条件为只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
对于房贷基准利率七折优惠的提法，可追溯至去年。早在2008年10月，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，同时为了扩大内需，加强居民对普通自住房的购买信心，央行特别发布了“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、支持居民首次购买普通住房”的公告。公告表明央行决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。央行同时也表示，各行按自己的情况自行决定下限幅度。
此后，这几大国有银行沉默者多，来自媒体透露的信息甚至还表明，2008年11月下旬，工、农、中、建等几家大银行签署了一份内部协议，对于存量房贷客户以寻求利率七折为目的的无交易转按揭行为，将予以停办，以此来维护存量房贷市场的基本稳定。
1月6日下午，记者又以存量房贷者的身份咨询建设银行辽宁省分行于洪区营业部和和平支行，银行工作人员告诉记者，他们也是在新闻上了解到四大银行存量房贷利率可以打七折，但是由于新政是元旦期间出台的，目前地区分行还未收到总行通知。而农业银行辽宁省分行和平广场支行的陈主任则明确表示目前办不了。另有其他两家国有银行的工作人员也同样表示，但同时声明，一旦见到总行的正式文件与针对本地区的细则，将会按总行要求执行。
利率下浮究竟惠及 “房奴”有多深
记者就如果各银行收到正式文件执行新利率，市民将如何办理利率下浮的问题咨询了相关银行人士。
建设银行辽宁省分行个人信贷方面的一位不愿透露姓名的工作人员向记者解释，建设银行辽宁省分行一直要求客户要先到申办贷款的支行网点去申请。就根据央行2008年10月的通知来看，对于银行选择能享受到存量房贷折扣优惠的个人，仍会偏重于那些首次自住性购房贷款，并且还贷良好的类型。估计相关情况仍需要市民到自己办理房贷的网点咨询客户经理。
该人士还给记者算了一笔存量房贷者将因此可以省多少钱的例子。由于大多数房贷利率执行一年一调的原则，相较于2007年最后一次加息后的基准利率7.83%而言，经历了2008年五次降息，基准利率调整为5.94%后，今年元旦起贷款客户将一次性享受到累计五次降息所带来的优惠。以2007年在建行按等额本息贷款14.8万元，当时按2006年8月19日利率6.84%执行，月供约1629元，贷款期限是10年,按基准利率6.84%，享受8.5折优惠，执行 5.81%的利率 (6.84%×0.85)。 2008年利息调整前，执行6.66%的利率 (基准利率 7.83%×0.85)，月供约1692元。而2009年开始执行新的利率4.16%(5.94%×0.7)后，月供约1510元。月供款共可减少达190元，这样算下来，累计节省利息两万元左右，对于小额房贷者来说负担减轻不少。而大额贷款，七折优惠更为可观，如30万元15年期的存量房贷款能省7万多元。
建设银行该人士明确表明，上述优惠政策只是针对住房商业贷款而言，公积金贷款不算在内，5年以上个人住房公积金贷款利率仍为3.87%。至于公积金与商业贷款混合的情况，还需地方分行接到细则通知后再确定。
四大国有商业银行步中小银行后尘
在这次国有商业银行松口存量房贷七折优惠政策之前，一些中小银行和股份制银行已经走在前头。
据了解，2008年12月31日之前，光大银行、民生银行大连分行、交通银行辽宁分行、浦发银行等都推出了针对存量房贷优质客户的七折优惠利率。而在光大银行内部已经根据客户实际情况不同实施不同的优惠。浦发银行辽宁分行的客服热线也明确表示，只要是第一套自住的普通住房，利率可以下浮20%-30%。
而四大国有商业银行却迟迟不肯松口，中国社科院金融研究所发展室主任易宪容认为，国有商业银行难以落实按揭优惠政策的最为关键的问题在于，这些个人住房按揭优惠贷款政策与商业银行负激励有关。
资料统计数据表明，2007年年底时，个人住房按揭贷款为3.3万亿，2008年底，个人住房按揭贷款大约会到3.6万亿。这里面，四大国有商业银行拥有最大规模的存量房贷，如果按照从2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷，降至七折优惠利率的标准，享受存量房贷七折优惠大致在3000亿左右，与2007年底利差水平相比,国内商业银行这样做减收大约15亿元左右，四大国有银行利润压力可想而知。
正像金融界人士表示的那样，各银行新的房贷政策千呼万唤不出来，主要也是其盈利和成本压力过大。
目前，国有银行开始对存量住房贷款进行优惠利率，一方面考虑到国家政策要求，特别是2009年房地产业下行的严重情况;另一方面或许是考虑到未来利率的变化或当前利率仅为暂时性的。但专家均表示，享受存量住房贷款的优惠利率的对象，一定会是那些优质客户，各家商业银行也会提高或设定一些有利自身的市场准入标准。
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