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律师在线 刘先生：买房时一直强调要“五证”、“两书”齐全，请问是哪五证、哪两书？ 伍开国：房地产“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售(预售)许可证》；“两书”是《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。在签订购房合同[HeTong]之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续、“五证”和“两书”是否完备。 张女士：我跟一房地产商签订了一份《商品房预售合同[HeTong]》，但未经备案登记。现房地产商想毁约，以合同[HeTong]未经备案登记为名主张合同[HeTong]无效，退回我已支付的购房款。请问开发商的主张是否合法？ 伍开国：不合法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同[HeTong]纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的相关规定，除当事人在合同[HeTong]中约定备案登记为合同[HeTong]生效要件之外，是否进行备案登记对合同[HeTong]效力并无影响。此外，即使当事人在合同[HeTong]中约定了备案登记为合同[HeTong]生效的要件，但一方当事人已经履行了主要义务，对方接受的，未进行备案登记，合同[HeTong]依然生效。对于你的问题，因你已支付了购房款，已经履行了主要义务，即便是《商品房预售合同[HeTong]》中约定以备案登记为合同[HeTong]生效要件，合同[HeTong]依然成立并生效，房地产商有义务按合同[HeTong]约定履行。 朱先生：我跟张某签订了一份《房屋[FangWu]买卖合同[HeTong]》，2011年1月，张某将房屋[FangWu]交付给我使用，但一直未过户。2011年2月，因楼下住户发生火灾，导致房屋[FangWu]被烧毁，责任应由谁承担？ 伍开国：你的问题应从两个层面予以考虑。一方面，根据我国相关法律规定，房屋[FangWu]毁损灭失的风险，交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担，即不论房屋[FangWu]的所有权是否发生转移，由实际占有人承担风险。因此，对于你跟张某而言，虽然房屋[FangWu]未过户，在房屋[FangWu]交付使用后，非因张某的原因导致房屋[FangWu]毁损的责任，应由你自行承担。另一方面，你房屋[FangWu]的毁损是因楼下住户的大火所导致的，楼下住户已经侵犯了你的财产权，因此你可以向楼下主张赔偿。 陈女士：我跟一开发商签订了一份《房屋[FangWu]买卖合同[HeTong]》，合同[HeTong]约定面积为120平方米。现开发商向我交付的房屋[FangWu]有132平方米，多出来的部分应怎么处理？ 伍开国：如果你跟开发商签订的购房合同[HeTong]中，对面积误差的处理进行了约定的话，按照约定处理。如果合同[HeTong]没有约定，根据我国相关法律的规定，一方面你可以选择解除与开发商签订的购房合同[HeTong]，并要求开发商退回房款、支付利息；另一方面，你可以选择不解除合同[HeTong]，面积误差在3%以内的部分，属法律允许的部分，你应该按照你们合同[HeTong]约定的价款支付，面积误差在3%以外的部分，由开发商自行承担，你不用支付房款。 林先生：我买了一套房，房屋[FangWu]交付后，发现房屋[FangWu]存在质量问题。我能否以房屋[FangWu]存在质量问题为由解除购房合同[HeTong]？ 伍开国：你能否解除合同[HeTong]，要视具体情况而定。商品房存在质量问题，并非任何情况下，预购人都可以解除合同[HeTong]。根据我国法律的相关规定，房屋[FangWu]存在质量问题，在两种情况下，预购人可以解除合同[HeTong]。一是房屋[FangWu]主体结构质量不合格，二是虽非主体结构质量不合格，但严重影响正常居住使用。你的房屋[FangWu]只有在出现以上两种情况时，你才可以要求开发商退房，并可以要求开发商赔偿。若出现一般的质量问题，你可以要求开发商维修，开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修，你可以自行维修，并要求开发商承担维修费用和因此造成的损失。
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