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文/本刊记者 甄爱军 日前，国家发改委明确要求，商品房销售要实行一套一标价[BiaoJia]，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价[BiaoJia]之外加收任何未标明的费用。那么，这一举措又会对房地产市场带来哪些影响呢？ 商品房销售明码[MingMa]标价[BiaoJia] 3月22日上午，国家发改委通知要求商品房销售明码[MingMa]标价[BiaoJia]。 根据国家发改委官方网站公布的《商品房销售明码[MingMa]标价[BiaoJia]规定》，其明确要求：商品房销售要实行一套一标价[BiaoJia]，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价[BiaoJia]之外加收任何未标明的费用，该《规定》自2011年5月1日起施行。 国家发展改革委要求各级价格[JiaGe]主管部门要抓好《商品房销售明码[MingMa]标价[BiaoJia]规定》的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格[JiaGe]行政执法，加强市场检查，对不执行明码[MingMa]标价[BiaoJia]规定、明码[MingMa]标价[BiaoJia]不规范，或利用标价[BiaoJia]进行商品房销售价格[JiaGe]欺诈等价格[JiaGe]违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。 根据发改委的设想，针对房产开发企业虚高标价[BiaoJia]、虚构原价、虚假打折、促销标价[BiaoJia]不规范、利用标价[BiaoJia]搞价格[JiaGe]欺诈等行为，此举是想从根本上解决消费者反映强烈的问题。 今年1月下旬，国务院在“新国八条”中，就对房价调控预期目标做出过相应规定：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格[JiaGe]控制目标，并于一季度向社会公布。如果把明码[MingMa]实价举措与之放在一起进行综合来考虑，这不免让人产生这样的联想，政府是不是希望通过更为直接的价格[JiaGe]干预，来对楼市进行直接有力的调控？ “一房一价”曾遇尴尬 “如果明码[MingMa]实价真的能够发挥作用，我相信政府对楼市的调控力度会大大增强。”上海某开发商[KaiFaShang]向记者做出这样的表述。 这位不愿透露具体姓名的开发商[KaiFaShang]认为，明码[MingMa]实价的前提是必须提前确定销售价格[JiaGe]，在审批通过之后才能执行，因此在审批过程中，政府部门将对房价进行最为直接的干预。而在政府已经公布年度房价控制目标的前提下，开发商[KaiFaShang]在项目上市前申报价格[JiaGe]时，将会变得极为小心谨慎。因为报价过高，极有可能无法通过。 请注意，这位人士道出了明码[MingMa]实价举措能否发挥作用的关键之处，即申报价格[JiaGe]如何确定？ 上海的吴女士听到这个消息之后，心中立即生成了一个大大的问号。“如果开发商[KaiFaShang]在申报时抬高销售价格[JiaGe]，然后打折销售，这算不算虚构原价？算不算虚假打折？是不是价格[JiaGe]欺诈？”她一连提出了不少问题。 也许，这些疑问在目前还找不到确切答案。我们不妨回顾一下历史。与明码[MingMa]实价极为类似的政策“一房一价”曾陆续在各地执行，不过总体效果一般。在去年4月份，住建部就下发通知，规定开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格[JiaGe]，并严格按照预售方案申报价格[JiaGe]，明码[MingMa]标价[BiaoJia]对外销售，而且不能随意涨价。有地方政府也按照住建部的要求实施“一房一价”措施，如上海规定确定销售价格[JiaGe]之后，如果需要上浮的需重新申报备案；南京则规定“三个月内不准涨价”。 但实际上，这些实行“一房一价”的城市，房价却出现了不小涨幅。根据同策咨询统计数据表明，2010年上海、南京两地的商品住宅成交均价涨幅分别达到19.6%和29.6%，对房价涨幅的控制效果极为有限。 政策仍存缺陷 上海德佑地产研究主任陆骑麟表示，对于一手住宅明码[MingMa]标价[BiaoJia]而言，与之前的“一房一价”相比较，暂时还没有看到实质性的表现。 就目前在“网上房地产”网站上公示的一些房源价格[JiaGe]来看，我们只能看到两个价格[JiaGe]，一个是项目的最高报价，另外一个是最低报价。这相比以前，还是出现了一定幅度的改善，因为此前网上房地产开发商[KaiFaShang]项目的报价是均价，以及个案价格[JiaGe]上下浮动范围，因而目前对于普通老百姓而言，至少可以看到自己所购物业价格[JiaGe]是否超出了开发商[KaiFaShang]定价的范围。 不过网上公布的开发商[KaiFaShang]报价范围还是无法得到购房者的认可，这主要由于其报价范围实在是太宽泛。如2010年10月10日开盘的闵行星河湾项目，该项目一共推出5栋楼，其最高报价达到了74300元/平方米，最低报价为39000元/平方米，两者差距达到了35300元/平方米，根本无参考价值。 据悉，开发商[KaiFaShang]在申报预售证的时候，需要提供房源价格[JiaGe]，并且是“一房一价”的，也和网上房地产一样，是只允许房价下调，不允许上浮。但是这只是公示在售楼处，并未表现在网上房地产上。那么开发商[KaiFaShang]即使按照规定做到了“一房一价”，没有宣传并且公开公示，我们还是无法了解具体房价。 陆骑麟指出，实际上目前的“一房一价”规则还是存在较大弊端的。首先报价的差距太大，老百姓无法真正了解项目真实价格[JiaGe]；并且只允许开发商[KaiFaShang]下调，不能上浮之后，那么很多开发商[KaiFaShang]对项目的报价都是偏离项目的实际市场价，为其未来价格[JiaGe]上涨做前期准备，这样的结果就是导致房价上涨的趋势，误导购房者。 多方联手方能奏效 想要让明码[MingMa]实价成为调控房价的又一利器，唯有多方联动，才能真正起到作用。 同策咨询与发展研究中心有关人士表示，商品房将实行一套一标价[BiaoJia]，其标价[BiaoJia]不得超过申报备案价格[JiaGe]，虽说这样规定能较好地防止价格[JiaGe]变动，看似是价格[JiaGe]比较透明了，但是如果申报备案的价格[JiaGe]报得过高，然后再在此基础上进行降价、优惠，商品房“明码[MingMa]实价”最终的结果恐怕只会是“明码[MingMa]高价”。 如果地方政府能够尽快按照“新国八条”的要求，合理确定本地区年度新建住房价格[JiaGe]控制目标，并及时向社会公布，这会让明码[MingMa]实价真正发挥其作用。因为在公布房价控制目标之后，购房者对房价有了明确的心理预期。对此，有业内人士建议，地方政府应该尽快公布房价控制目标。唯有如此，才能挤掉申报价格[JiaGe]中的水分，真正做到“实打实”。 此外，就是应该加大违规的处罚力度。同策咨询与发展研究中心分析认为，此举能否真正规范市场秩序，杜绝哄抬价格[JiaGe]、人为炒作价格[JiaGe]等，还有待实践检验，因为很难限制一些相对“高明”的开发商[KaiFaShang]通过采取不同折扣调整房价的行为，同时“明码[MingMa]实价”制度并没有对违规者给予真正具有威慑力的惩罚。如价格[JiaGe]法仅规定，“经营者违反明码[MingMa]标价[BiaoJia]规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000 元以下的罚款”。在一套商品房动辄价值上百万元的今天，区区5000元罚款，对于开发商[KaiFaShang]来说根本谈不上是什么惩罚。此外，在推行明码[MingMa]实价过程中，如果价格[JiaGe]管理部门自身不作为、放任商家虚标价格[JiaGe]，应受到什么样的惩罚，现行制度也没有做出明确规定。
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