|
大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。据公开披露的信息，截至27日，仅有近40个城市公布了房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]，且其中多数城市的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]与当地G D P增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，因此被认为是在强化房价[FangJia]上涨预期。 接受《经济参考报》记者采访的专家表示，这一方面体现了房价[FangJia]调控[DiaoKong]之难，同时也释放了政策依然会从紧的信号，预计调控[DiaoKong]政策近期还有可能陆续出台。而近60家上市房企现金流大减千亿元的消息表明，如果楼市成交持续低迷，下半年可能迎来开发商较大规模促销。 进度 京沪穗深尚未公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao] 根据“新国八条”，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]，并于一季度向社会公布。 如今“新国八条”落地已整整两个月，距离一季度结束也仅剩一周的时间，但多数城市仍未公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。 截至上周末，仅有宁波、济南、海口、丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、兰州、西安、合肥、岳阳以及山西省的20多个城市公布了房价[FangJia]控制目标[MuBiao]，多数是二三线城市，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均未公布。 在已公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]的近40个城市中，多数城市制定的目标[MuBiao]与当地G D P增速目标[MuBiao]或居民人均可支配收入增幅目标[MuBiao]挂钩。 宁波市政府25日正式公布《关于公布2011年度宁波市区新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]的通知》明确，2011年度市区新建住房价[FangJia]格控制目标[MuBiao]为保持住房价[FangJia]格基本稳定，新建住房价[FangJia]格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入的增长幅度。根据宁波2011年国民经济和社会发展计划草案，今年宁波市区居民人均可支配收入增长目标[MuBiao]为10%。 在沈阳，房价[FangJia]增幅控制目标[MuBiao]为2011年新建住房价[FangJia]格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。而2011年沈阳计划让城市居民人均可支配收入与G D P同增12%。 此次各地公布的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]普遍选择与G D P或人均可支配收入增速挂钩，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，与G D P挂钩有一定道理，但各地应体现差异性。根据国家统计局2000年到2010年十年间的统计数据来看，全国房价[FangJia]年度同比涨幅低于同年G D P的涨幅，高于同年C P I的涨幅，如果从过去十年的情况来看，各地制定房价[FangJia]涨幅低于G D P涨幅的目标[MuBiao]有一定道理。 “ 但 是 每 个 城 市 的 情 况 不 一样。”她进一步表示，现在还未公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]的城市中，一些房价[FangJia]过快上涨的城市，其去年房价[FangJia]同比涨幅是高于G D P增速的，那么，它们将房价[FangJia]涨幅目标[MuBiao]定在低于G D P增速能否做到就存在很多未知因素。 在聂梅生看来，房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]的确定应体现地区差异，不能千篇一律地与G D P挂钩。按城市类别来看，在自主需求为主的城市，其房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]除了与当地经济发展目标[MuBiao]挂钩外，还应与房价[FangJia]收入比挂钩。而如果在新建商品住宅中投资、投机性购房所占比例较高的地方，比如出台限购令的35个城市，它们的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]还应与CPI挂钩。 此外，聂梅生还认为，针对不同的住宅类型调控[DiaoKong]目标[MuBiao]也应该进行细分，比如高档商品房、普通商品房、经济适用房等。 效果 调控[DiaoKong]目标[MuBiao]被指助长房价[FangJia]上涨预期 有观点认为，各地公布的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]俨然成了涨价目标[MuBiao]，会在很大程度上助长房价[FangJia]上涨预期。 一位业内资深人士接受《经济参考报》记者采访时表示，现在很多城市是不敢提今年房价[FangJia]会比去年下降，怕达不到目标[MuBiao]，与其说了做不到，还不如给自己留有余地。 德佑地产研究主任陆骑麟认为，公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]是地方政府迫于无奈的做法，单从目前来看，房价[FangJia]上涨的预期很难在短期内改变。 广发证券(000776,股吧)房地产行业分析师沈爱卿也认为，目前各地公布的房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]反映出“地方政府觉得控房价[FangJia]的难度是非常大的”。而目标[MuBiao]被指助长房价[FangJia]上涨预期也在一定程度上表明房价[FangJia]不是那么容易降下来。 有业内人士认为，各地公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]在一定程度上强化了房价[FangJia]上涨预期，政策持续收紧的信号仍将持续加强。 继上周国家发改委宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”后，北京又发布公告称，26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根据公告，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1 .0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。 美联物业全国研究中心主任徐枫认为，土地增值税预征率提高及清算等政策如严格执行，将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。 北京中原认为，最近发改委及部分地方税务部门针对楼市调控[DiaoKong]的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控[DiaoKong]政策依然在从严从紧。并预计最近调控[DiaoKong]政策还有可能陆续出台，楼市很可能出现明显的变化。 压力 59家上市房企现金流大减千亿元 “现在的调控[DiaoKong]不单单是对于房地产的调控[DiaoKong]，实际上在信贷这一块，全部都是一个收紧的趋势，有些房贷贷款已经批下来了，但等了很久就是不放，因为现在银行手头资金也比较紧张。”陆骑麟表示，在银根紧缩严厉的调控[DiaoKong]政策下，开发商资金链趋紧将是一个长期的趋势。 W IN D统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至记者发稿，两市已有共计59家房地产类上市公司发布了2010年年报。年报显示，虽然利润增长整体仍然十分可观，但房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。 数据显示，59家上市公司2010年共计实现归属于母公司股东的净利润394.24亿元，同比增长35.9%。其中，上市房企四大龙头万科、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)和招商地产(000024,股吧)分别实现了72.83亿元、35.19亿元、17.76亿元和16.44亿元的净利润，同比增长分别达到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。 虽然净利润实现大幅增长，房地产上市公司的资产负债率却出现了不同程度的上升。四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团和招商地产2 0 1 0年 末 的 资 产 负 债 率 分 别 为74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11 .5%、12 .8%、2 .2%和4.6%。 在现金流上，59家上市公司2010年经营活动现金流量净额为-649.8亿元，同比大减1026.9亿元。四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团和招商地产2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿元、-223.7亿元、-30.4亿元和-44.5亿元，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿元、-11.4亿元、-28 .7亿元和70 .5亿元。截至2010年末，59家上市公司现金及现金等价物净增加额为269.1亿元，而2009年末，这个数据则为526 .8亿元。数据还显示，截至2010年末，上述59家上市房企的存货总量已经达到了6414.9亿元。 “我们判断，从目前的情况来看，开发商在加大开工，准备走快周转的路线。但目前的成交还是比较低迷的，如果这个成交状况持续3个月至6个月的话，开发商就很难撑得住了，就可能需要考虑降价。”沈爱卿对《经济参考报》记者表示，如果现在低成交量的状况持续，将会对开发商产生很大的影响。他同时表示，目前市场有些分化，一些大型的开发商资金状况相对还好，而小的开发商融资渠道较少，情况就没那么好。
|
