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激活楼市：信心比黄金和货币更重要 |
2009-04-30 |
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2009年，我省房地产市场充满挑战和机遇。一方面，金融危机进一步蔓延和扩散对我国经济的影响不确定性增加，国内部分地区房地产市场由暖变冷的趋势不会根本扭转，消费者持币观望和开发商投资信心不足等影响我省房地产市场发展的因素依然存在;县城房地产尚未完全启动;工业地产和商业地产有待加快发展。另一方面，国家实施扩内需、保增长的方针将给我省房地产发展带来很大机遇;西资东移、南资北移趋势十分明显，我省将成为新一轮投资热土。尽早激活房地产市场，需要各方联动，众志成城。买者观望开发商资金吃紧
尽管一段时间以来，我省各级政府结合当地实际相继出台了系列房产新政，比如抚顺市有17条、本溪市有12条、大连市有9条意见或措施，引导消费，促进投资，并已陆续获得相应成效。但记者调查发现，与去年上半年比，虽然眼下房地产市场正渐回暖，但居民持币待购现象还较普遍，一些有购房需求的居民对市场还缺少信心。在大连市房地产业协会刘仲学看来，现在购房者观望情绪浓厚，主要是前几年一些房地产开发企业把房价炒得虚高，百姓无法承受，让购房者望“房”兴叹，望而却步。
为何各级政府相继出台了系列房产新政，还没有消除居民的观望情绪?沈阳市房地产开发协会郭正学认为，虽然沈阳市政府早在去年11月就出台了活跃房地产市场的25项新政，春节过后又出台了“以旧换新”等措施，商品房销售量有所上升，但由于一些项目采取了大幅的让利促销，加上购房者期待政府再出台新的优惠政策，所以消费者持币观望的心理依然没有消除，企业的销售压力依然较高，开发资金依然吃紧。
据介绍，一些大型开发企业，由于过去两年战线拉得过长，而且其购置土地的成本和建设成本都较高，在市场销售不畅的情况下，资金压力可想而知。如果由于资金问题影响建设速度，就进一步加剧其销售回款的难度。而对一些中小开发企业，其资金实力本来就有限，其贷款融资的难度也较大，如果销售问题不解决，其资金压力也较大。另外，为保证资金流动性，一些项目加大了开发力度，使企业的利润空间进一步压缩。
为此，郭正学提请市场谨防供需结构出现倒挂。“从去年土地出让情况和下半年以来企业应对市场变化所采取的措施看，由于一些企业采取了控制措施，今年可能会出现入市量下滑情况。如果政府各项刺激政策能够发挥作用，消费者的观望情绪消失，可能会出现阶段性的供需结构倒挂。此外，随着城市扩张、住房向郊区发展，城市周边基础设施配套薄弱的问题也越来越突出。有的项目由于配套滞后，面临消费者不能按期入住，开发商被迫违约等问题。”据沈阳市房地产研究所统计：2007年沈阳市新开发项目九成在二环以外，由于城郊配套基础设施明显滞后，随着越来越多的项目建设在主城区以外，整个行业的配套难度比前几年明显加大。在困境中闯出增长新路
当前，我省各市都出台了各种促进房地产健康发展的优惠政策，市场总体反应良好，但从记者调查掌握的情况看，有的地区有些优惠政策尚未得到真正落实，政策制订的良好初衷没有得到很好体现。也有人据此提出，有的市制订的优惠政策还值得进一步研究。
先行城市房地产业发展的经验教训是，一个地区房地产的发展必须要有好的规划，特别是一个中长期的发展规划。沈阳市房地产研究所所长范翰章表示，不仅要有科学合理的房地产业发展规划，还要调整好开发结构。当前，我省城镇居民住房消费的主流是中小户型和中低价位的住宅。开发商应适应消费者的这一需求，调整开发战略和产品结构。
大连市房地产协会刘仲学建议及时调整相关政策，促进商品房销售。他主张大连市应降低非当地城镇户籍人员购房入户的门槛;放开大连市非主城区居民和农民工进城购买商品房入户的闸门，允许本市农民向城镇集中;购买经济适用房不应该只有下限标准，没有上限标准。刘仲学所指的上限标准的初步设想是，凡购买经济适用房的家庭，人均建筑面积不应超过30平方米。购买了90平方米新建经济适用房，原旧房应由政府以经济适用住房加陈折扣给予回购，再用于廉租住房。不愿意出售原住房的，在人均30平方米以内的执行经济适用住房价，超过部分执行限价商品房价，这既体现了公平正义，又为政府节省了投资，还为购买经济适用住房的家庭节省了开支。刘仲学还提出，房地产不光是开发新建，还应着力在旧房维修上多做文章，多想点子，这样也可以扩内需，促增长。
营口市房地产协会秘书长王成城建议控制土地出让价格过快增长，控制房地产价格过于高出成本，适应当前我省城镇居民的消费水平。
面对当下形势，政府发出的信号是：2009年，我省将继续实施政府补贴、税费减免等政策措施，激励自住型住房消费;个人住房贷款规模会适度加大，二套房贷款限制会放宽，还将鼓励以团购形式进行住房销售。对购房者优先发放住房货币化补贴。政府也将帮助开发企业解决资金短缺问题，还将全面启动县城房地产市场，放开专业配套工程市场，助推房市回暖。信心比黄金和货币更重要
其实，房地产业发展中诸多矛盾和问题的产生与房地产业相关信息不透明有关，甚至因错误信息对开发商以及消费者的误导造成了严重后果。为此，辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜建议，建立功能强大的房地产开发信息管理系统，为政府科学决策提供支撑，为开发商把握市场动态，科学合理进行项目开发提供服务，为消费者提供房屋消费便利，建立互信平台，避免误导受众。记者在采访中了解到，一些不讲诚信的中小开发企业受到人们的一致诟病。因这类企业实力不强，不讲求房屋建设质量等，消费者与其纠纷不断，影响了人们对市场的信心。为此，不少市民建议对开发企业的进入门槛应有所限制，应细化对开发企业诚信考核指标体系，建立银行、开发审批、房屋销售以及媒体宣传诸环节联动的约束机制，保护消费者的正当权益，帮助其树立消费信心。
对居民消费信心的建立，曲赜胜建议一是靠政府和媒体的正确引导。二是靠自身感受。普通居民最直接的感受就是社会保障是否完善以及物价的涨跌，国家在就业、医疗、教育、养老等领域应继续加大保障力度，加大物价调控力度，使居民少有后顾之忧，有助于拉动改善性住房消费。
大连市房地产开发协会提出调整契税税率。国家规定契税税率为3%-5%，各市执行标准不一，有的是上限，多数是4%。如果契税税率下降一点让利于民，也有助于增加消费者信心。营口市房地产协会秘书长王成城建议，定期公布各类房屋的价格构成，公开开发商的利润空间，让住房消费透明。统一全省的房地产开发政策性收费项目及标准，公开收费内容，这将有助于消费者和开发商树立市场信心。
面对当下的困难，温家宝总理在今年全国两会所作的《政府工作报告》中八次提到要增强信心，这更加表明“信心比黄金和货币更重要”。房地产市场是一个市长、市场和市民的信心传导链条。一个城市的房地产市场发展如何，关键因素取决于领导者的信心、决心和魄力。市长的信心通过舆论传导给开发商，再传导给市民，市民有了信心，房地产市场就会保持健康、平稳发展。因此，一定要提升对辽宁房地产市场的信心。
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