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“押旧买新”为百姓带来10大实惠 |
2009-04-30 |
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“押旧买新”为何受百姓青睐?就在它的一个“实”字，实招带来的是实惠。记者 万 重 摄
记者 徐晓敬
编前语
近来，在我省促进房地产业健康稳定发展的各项举措中，有两大亮点非常吸引眼球：一个是沈阳今年春季推出的押旧房买新房举措，全新“零首付”购房利好搅热了楼市;另一个是在大连民间受到热捧的房屋置换方式，开辟出了一条市民改善居住条件的新途径。他们因何受到市民广泛关注?又到底给百姓带来了哪些利好?请看本报记者采写的两篇调查报道，为您作出精细解读。
这些天来，房地产市场一个新的名词——“押旧买新”闯进了沈阳市民的视野，并引起了不小的反响。
“沈阳的 ‘押旧房买新房’怎么运作? ”“‘押旧买新’购房人有哪些好处呢? ”“我的房子能不能参加活动? ”……设在沈阳市房产部门的两部咨询热线，自2月19日开通以来每天接听的询问电话不断。
为了让市民更多更深入地了解 “押旧房买新房”活动并从中受益，3月1日，沈阳房交会组委会推出了“押旧房买新房”专题讲座咨询日，现场异常火爆。能容纳500人的会议室，离讲座开始还有半个多小时，就已经座无虚席，许多市民站在过道里依然认真地听着政策，作着记录。
“零首付”
购房绝对利好
“‘押旧房买新房’的利好政策，是今年沈阳春季房交会的最大亮点! ”3月1日上午，沈阳房交会组委会举办的购房大课堂第一课——“押旧房买新房”专题讲座上，沈阳市房产局市场产权处的刘健说。
他解释道：“押旧房买新房”是指，购房人用现有已取得房证的旧房子做抵押，到指定银行办理3年期的抵押贷款，用抵押贷款的钱作为购买新房的首付款，然后以按揭贷款或其他方式筹措资金支付新房尾款，从而通过房交会组委会组织的开发商、银行、担保公司、评估公司等多方的合作，购房人在继续使用旧房子的前提下，不用花现钱就能够买到称心如意的新房子。
沈阳市“押旧房买新房”活动的目的就是改善市民居住条件，因此，“该政策只适用于住房，不适用于商业住房。 ”
截至3月1日，参加沈阳房交会“押旧买新”的新楼盘已有73座、4817套房源。
“几天来，已经有几十位消费者询问有关‘押旧买新’的楼房情况。”铁西区虹桥路附近一位售楼处工作人员向记者介绍，“从面积看，咨询80至100平方米的多。 ”
通过对旧房的无息贷款，帮助购房者盘活家庭固定资产，从而达到尽早住进新房子的目的，沈阳这种“先买新房后卖旧房”的全新交易模式，让一些市民对“住房升级”的机会颇为关注。
家住沈阳市东陵区的张朝阳告诉记者，“我家的房子50多平方米，是4年前买的，现在孩子越来越大了，旧房已显拥挤，想买套大一点的新房，却一直为首付款发愁。也考虑过卖旧房筹集资金，但卖完后住处又是个问题。 ”
“押旧买新”政策让张朝阳买新房的“底气”足了：“‘押旧买新’贷款付首付，旧房还能继续住，买房的压力减轻了不少! ”
3月1日，张朝阳带着房产证来到“押旧房买新房”咨询现场，“今天来我想知道抵押的房子大概能贷多少钱，好决定买多大的房子。 ”
“我有这样一套房子，您看看能不能参加‘押旧买新’? ”3月1日上午在“押旧买新”咨询现场，邹女士从兜里掏出房产证询问，“我想抵押这套60多平方米的房子，到铁西区买套新房子，那儿离单位近。 ”
沈阳建筑大学房地产研究所所长、管理学院院长刘亚臣分析认为，沈阳市“押旧买新”这一新政策将降低购房者的门槛，尤其对中低收入想买房却一时凑不齐首付的人群是一个利好消息。
“押旧买新”
企业让利百姓受益
“沈阳市‘押旧买新’活动以政府牵线、企业让利、百姓受益为主要特点，目的就是改善市民的居住条件。 ”刘健表示。
旧房3年期抵押贷款的利息全部由销售新房的开发企业承担，并且诸如查档证明费、抵押登记费、担保费、评估费等相关费用，也全部由开发商支付。 “押旧买新”期间，购房者可自愿选择与参加活动的经纪公司签订旧房委托出售协议，在3年抵押期届满前，自主决定何时出售旧房用于偿还旧房抵押贷款本金。
“‘押旧房买新房’将给购房者带来10大实惠”，刘健一一列举：一是在没有首付款或首付款不足的情况下，通过抵押旧房获得银行贷款来支付新房首付款，买到相中的新房;二是购买的新房因为未竣工交付或装修期间，一段时间内不能进住，购房人可以继续居住旧房，减少搬家劳顿，还能节省大笔房租;三是不需支付旧房抵押贷款利息、评估费、抵押登记费、查档证明费和担保费等相关费用，轻轻松松获得新房首付款;四是购买的新房同样享受房交会补贴政策;五是旧房一时卖不掉，可以有3年充足的时间随时出售;六是旧房可以在3年内看准市场行情再卖出，随市场增值获得满意的出售价格;七是抵押期间内提前偿还贷款，还能获得剩余利息50%的奖励;八是房交会组委会策划出资租用专车，组织有意向的购房人免费到楼盘现场实地看房选房;九是房产部门设立专用“绿色通道”，抵押旧房、购买新房方便快捷;十是专业人员全程“一对一”服务，购房省心、省时、省力。
他具体算了一笔账，按照沈阳市“押旧买新”政策买一套100平方米、总价40万元新房，首付12万元全部用抵押贷款方式支付，利息由新房开发商支付，购房者相当于在3年内享受无息贷款，按照现行5.4%的基准贷款利率，省下的利息则为19440元。此外在办理旧房抵押贷款时，抵押登记费40元、查档证明费50元、旧房评估费200元等都可省去，甚至帮助办理手续的中介费也全部免除。这套40万元的房子至少可以节省2万元。同时，购房者如果提前还款，还将得到余下利息的50%。
“风险规避”
由政府主导
专家分析，不同于过去由房产中介主导的“押旧买新”购房模式，沈阳市“押旧买新”由政府部门组织提供各种服务，方便了百姓购房，也将进一步有效释放这部分的消费需求，带动楼市交易进一步升温。
“政府出手，风险将降至最低。 ”专家认为。
记者采访了解到，由于“押旧买新”这项政策操作起来较为复杂，涉及银行、企业、担保公司等多个部门和购房、抵押等多个环节，沈阳市房产局特别组织了信誉好的5家房产经纪机构为每名客户指定一个专门的经过培训的经纪人士“一对一”帮助购房者从头跑到尾，负责办理全部相关手续，期间中介服务费也全部减免。
有市民提出，押旧房的还款责任主体是购房者，虽然政策规定开发商负责偿还利息，假如其不按约定偿还，或者企业歇业、迁走，是否就会把风险转嫁到购房者身上?
沈阳市房产部门介绍，这一点已从制度设计上完全解决。开发商要按照旧房抵押时的利率，将旧房抵押贷款全额利息保证金一次性汇入专用账户，由担保公司按月向银行划转偿还利息。如果购房者提前还款，剩余利息保证金的50%将按协议直接奖励给购房人。此外，房产抵押公司将与房产部门协作，详细掌握房产产权状况，杜绝重复抵押、恶意欺骗等行为。
沈阳市规定，用来抵押贷款的旧房必须房龄在20年以内，面积为50平方米以上，并且每套旧房只能为一套新房做首付贷款抵押，不允许出现“押一旧买多新”、“押多旧买一新”。一般来说，旧房抵押贷款不能高于首付款，而旧房抵押评估的价格要比市场价略低。有关人士认为，这些将最大限度地规避金融风险，保障贷款提供方的利益。沈阳市房产部门也强调，抵押评估不会影响到房屋实际销售的价格。
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