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期待中的2009金融创新 房地产试水投资信托基金 |
2009-04-30 |
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记者 刘大毅
房地产投资信托基金的产品设计和制度安排应注重风险防范，产品模式上要尽量简单化。东北区域金融中心的打造已让沈阳金廊等项目建设受到了国内外知名地产商和经销商的青睐。房地产投资信托基金将采用先期试点的实施路径，试点地区应该不只一两个，辽宁应抓住机遇，及早参与。
在1月底结束的2009年沈阳市重点招商地块推介会上，60余家房地产企业被吸引到场，一些企业当场签订投资意向书，预计投资总额约百亿元。而在同期结束的2009大连迎新春房屋交易大会上，共迎来当地及外地市民19.5万人次，意向成交各类商品房6370套，建筑面积53.51万平方米，金额达37.73亿元。
这些漂亮数字透视出的不仅仅是人们实实在在的购房意愿，还有房地产企业对辽宁房地产业投资价值的积极研判。我省2009年政府工作报告中也指出，要保持房地产业持续健康发展，努力做到住宅地产、商业地产和工业地产三箭齐发。
在挑战与机遇中做到 “三箭齐发”，靠实力，也需活力。针对目前受到广泛关注的房地产投资信托基金启动试点，有业内人士认为，该金融创新不仅有利于缓解房地产市场资金压力，还将搞活并升级以商业地产为主的交易市场活动。目前，辽宁地区优质地产项目供应量仍然有限，东北区域金融中心的打造已让沈阳金廊等项目建设受到了国内外知名地产商和经销商的青睐。此时，辽宁有必要未雨绸缪，尽快启动项目与信托投资基金机构的对接，积极争取区域试点。
呼唤房地产融资创新
用金融创新的手段将投资基金引入到房地产市场，无疑是一种先进生产力的体现。
东北财经大学金融学院副教授范立夫向记者介绍说，从本质上看，房地产投资信托基金属于资产证券化的一种方式。其典型的运作方式有两种，一是运营公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;二是地产开发商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的基金，以其收益如每年的租金和按揭利息等作为标的出售给投资者，这实际上提供的是一种类似于债券的投资方式。由于写字楼和商场等商业地产的现金流较传统住宅地产的现金流稳定，因此，房地产投资信托基金一般多适用于商业地产。另外，从该基金的国际发展经验看，几乎所有的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报给投资者，极少有进行开发性投资的基金存在。因此，该基金并不同于一般意义上的房地产项目融资。
去年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中即提出，要开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。央行金融市场司有关负责人今年1月6日也表示，根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门研究房地产投资信托基金相关事宜，现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。深交所总经理宋丽萍随后也表示，深交所正积极推动有市场需求的金融产品的研发，其中房地产投资信托基金产品的研究起步较早，现已上报了产品方案。
业内人士普遍认为，房地产投资信托基金对保持房地产业的可持续发展和股市都有好处，但由于银行业金融资产总量过大，其他体系建设还有待发展。因此，房地产投资信托基金的放行将只在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，目前还要以控制风险为主。
范立夫也表示，由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌，所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上应该注重风险防范，产品模式上要尽量简单化。应在吸取美国次贷危机经验的基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合我们国家法律要求以及适合我国投资购买的房地产信托产品。
房地产投资信托基金将采用先期试点的实施路径，目前已经引起了多个省市的重视。其中，上海市金融办负责人近日已表示，政府目前已经对推出该基金进行了具体部署。由于浦东新区政府旗下的投资公司本身就有一定数量的房产，这些投资公司还可以以适当的价格再买进一些房产，所以该项目将由浦东新区政府牵头。
未雨绸缪争夺试点份额
“这样的指令性政策一旦部署，预计房地产投资信托基金管理办法年内就会出台。而且在目前积极提振房地产市场的大环境下，试点地区应该不只是一两个，辽宁应该抓住机遇，及早参与。 ”东吴证券沈阳营业部总经理杨德双认为。
2月3日，全球最大的商业地产服务提供商世邦魏理仕发布了2008年第四季度中国房地产市场摘要。摘要称，受跨国公司下调办公物业租金预算及部分企业暂停扩租的影响，北京、天津、西安和青岛优质写字楼租金下降，但沈阳与大连由于市场中优质项目的供应量有限，租金环比仍然保持稳定。
来自省商业厅的统计显示，2008年全省大型商业在建项目共345个，总投资2446.7亿元，建筑面积3575.5万平方米，当年竣工开业的项目77个，增加营业面积295.5万平方米。大力支持100个投资额超10亿元的服务业重大项目。重点支持沈阳“金廊银带”、大连“钻石海湾”、沈阳近海东北亚国际物流中心、沈阳金融商贸开发区、大连星海湾金融城、沈阳大中街商贸区、铁岭新城现代服务业基地、大连服务外包产业基地、鞍山四达物流园区和大连金渤海岸旅游度假区等10个对全省服务业发展具有战略意义和示范影响作用的重点工程。
省商业厅副厅长乔军还表示，与以往引进的项目有所不同，新落户商业集聚区的项目，不仅起点高、体量大，经营业态也新，许多项目还具有服务产业链长、配套跟进企业多、经营辐射范围广、立体综合开发性强的特点。目前，我省正在开展“内引外联，招商引资”系列项目推介活动。通过“走出去”和“请进来”，召开项目推介会和开展网上招商等灵活多样的方式，抓一批商业大项目，扩大外资入辽、南资北上规模，繁荣活跃商业地产。
关键词
房地产投资信托基金：一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。它既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于封闭式基金和开放式基金。
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