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2009年2月1日起《辽宁省物业管理条例》正式施行 |
2009-04-30 |
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记者 高慧斌
核心提示
业主与物业服务企业的矛盾由来已久，由房屋质量、物业费用、停车以及绿地使用权等方面原因导致的纠纷屡屡发生。而此类纠纷即使法律判决最后都没有真正赢家，只有业主与物业服务企业多和平相处，按约办事，才能取得双赢。 2009年2月1日正式施行的《辽宁省物业管理条例》规定，今后因建设单位遗留下来的房屋质量问题由开发商负责。对保修期满或保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按物业服务合同的约定承担责任。业主可以自主选择物业服务企业。
观点
——因开发商遗留的工程质量问题导致的业主与物业服务企业之间的纠纷，占到物业管理纠纷的大多数。
——业主享受了物业服务企业提供的服务，到期必须交纳物业费，不能因为房屋质量问题缓交或拒交物业费。物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。
——目前，物业行业面临的难题之一是物业费难收缴，全省物业费收缴率不足50%，相当一部分物业服务企业处于亏损经营或勉强维持收支平衡局面。
房屋质量问题由开发商负责
“我们住的是回迁楼，入住时有的业主因房屋质量问题没交物业费，也有的在居住过程中房屋出现问题得不到及时维护而未按时交费，由此物业卫生清扫等服务质量得不到保证，还导致全楼电梯停运，十几层高楼孩子老人上不去下不来，与物业矛盾很大。 ”沈阳市铁西区某小区业主表示。
现实生活中，业主与物业服务企业之间的矛盾一般通过业主大会协商解决，业主大会成为代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。对业主大会的召开，《辽宁省物业管理条例》(下称《条例》)规定，物业管理区域内有20%以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
记者了解到，因开发商遗留的工程质量问题导致的业主与物业服务企业之间的纠纷，占到小区物业管理纠纷的大多数。沈阳市铁西区某小区王姓业主曾因连续两年未交物业费而被物业告上法庭。 “我并不是不想交物业费，我只住了一年多房屋墙壁很多地方都开裂了，物业不管，开发商又难找。我就是想通过不交费促使房子尽快得到维修，想不到为此吃了官司还输了，心里堵得慌。 ”像王姓业主这样成为共同被告的，2007年这个小区就有30多户。
省建设厅住宅与房地产处李海洋处长在《条例》解读的新闻发布会上介绍，我省目前由物业公司管理的小区有4050个，有1997家物业企业。目前物业行业面临的难题之一是物业费难收缴，全省物业费收缴率不足50%，相当一部分物业服务企业处于亏损经营或勉强维持收支平衡局面。
对因建设单位遗留下来的房屋质量问题，《条例》规定，建设单位应按照国家规定的保修范围和期限承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题应及时通知建设单位。建设单位应立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，应另行委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务或拖延履行保修义务的，物业服务企业可向建设行政主管部门反映，由其依法进行监管。
法律界人士认为，业主享受了物业服务企业提供的服务，到期应该交纳物业费，不能因为房屋质量问题缓交或拒交物业费。如果物业服务企业未按服务合同履行义务，《条例》规定，业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。
业主可以自选物业服务企业
“我们小区物业服务还可以，我按时交费，从来没人通知我参加业主大会，与物业也相安无事。 ”沈阳一市民告诉记者，“相当多的小区都没有成立业主委员会，一般业主很难成功组织起业主委员会。 ”“物业服务企业一般由开发商指定。最开始的时候业主对物业服务企业无可选择，因为那时开发商就是最大的业主。 ”“尽管名义上开发商与物业服务企业是完全独立的，但实际上两者往往是‘老子与儿子’的关系，开发商在招聘物业服务企业时，往往就找自己人。因为物业管理中有不错的利润，使得物业公司这几年遍地开花。 ”
如果不满意开发商指定的物业服务企业，业主是否可以自主选择? 《条例》规定：住宅物业的建设单位应通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
物业费也是业主关注的。对物业费的收取，不少业主有话要说：“我们虽是业主，但物业费收取都是一口价，我们并没有话语权，只能听之任之。 ”据了解，沈阳地区一般每平方米1元居多，还有的是每平方米0.8至1.2元不等。即使同一个小区还有两种不同收费标准的。
《条例》规定：物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价，应开展价格、成本调查，听取业主、物业服务企业和有关方面意见。政府指导价的价格水平应根据本行政区域经济发展情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。
过去争议较大的还有停车费。 《条例》规定：车辆在物业管理区域内公共场地或占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人正常通行。此外，业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，不由物业服务企业承担。
业主与物业服务企业关系如何融洽
“业主都希望生活环境平安、清洁、舒心，我们能理解，这也是我们的服务宗旨。 ”沈阳市和平区某小区工作人员告诉记者，业主因一点小事不理解物业服务人员，经常听到“是业主在养着你们，你们拿了钱就得听我们的。 ”这类伤感情的话。他们希望业主也要宽容理解他们。对此，一些市民说，生活中部分物业服务企业任意制定管理费标准，侵占小区绿地，动辄以停水、停电相威胁，甚至对业主动粗的现象也不少见。但多数市民都对这部地方性法规抱很大期待，认为如果《条例》能够得到真正执行，民众生活质量能得到一定程度的改善，业主利益也能得到最大程度的维护。
沈阳市铁西区霁虹街道新湖社区夏卫军经理表示，业主与物业管理企业在物业管理层面上是平等关系，应共同维护物业管理区域内和谐秩序;在法律层面上，业主与物业管理企业之间是一种委托合同关系，物业服务企业应规范物管服务人员形象，根据服务合同提供优质服务。双方只有多沟通理解，才能和谐相处，这也是新湖社区能够创出服务品牌的经验总结。
一位业界相关部门人士表示，《条例》实现了与《物权法》和国家《物业管理条例》的对接。作为地方性法规，在对物业管理活动的监管、业主大会和业主委员会的规范运作以及物业公司的规范经营等方面都有很多创新之处，还建立和完善了物业从业人员的市场准入和教育培训制度;建立了物业企业对共用部位、共用设施设备日常查验报告制度，会带动整个物业行业的发展。
“从行业角度而言，《条例》最大亮点是明确了街道办事处、区县人民政府在物业管理中的监管作用，当小区出现业主委员会换届或履行职责方面的问题、物业服务合同履行中出现的问题及物业企业在退出或交接等方面出现问题时，区县政府应实行监督、协调职能，物业企业把更多的精力放到为业主服务上。 ”夏卫军经理表示。
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