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专家解读《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》 |
2009-04-30 |
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11月17日，市房产局组织召开落实《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》专家座谈会。据专家分析预测，《意见》出台后，消费者的“购房意愿”将快速转化为“市场行为”，推动沈阳房地产市场平稳、健康发展。
优惠和突破力度领先全国
“《意见》依据沈阳市的经济实力和政府权限，凡是能够给市民的优惠已经给足了；能够给开发商的扶植，也都尽到了最大的可能。”沈阳市房地产研究所所长、沈阳市房地产开发研究会会长范翰章说。
与全国已出台房地产优惠政策的其他城市比较，《意见》在住房消费和房地产开发的一些关键性问题上都有突破，做出了许多在全国富有创建的决策。
“《意见》最大的突破就是开发商自主向社会承诺房价，这在全国其他城市是没有的。”沈阳市房地产研究所研究员黄闯说，“一年内房子买贵了给购房者补差价”——开发商这一承诺无疑给购房者吃了“定心丸”，从而打开了市场“死结”——通过打消疑虑，把消费者的购买欲望释放出来，使其不再持币观望，缓解了开发商眼前的资金压力。
最大可能保护消费者利益
“在鼓励消费方面，《意见》有两大亮点尤为突出。一是二手房交易完全放开，一是普通住宅界定标准放宽。”沈阳市房地产开发协会会长、中房集团辽宁省有限公司董事长赵昱说，过去，购买五年以内的二手房，要缴纳营业税、土地增值税等六种税费。现在，这些费用都取消了，能节省总房款近7%的费用。过去，购买144平方米以上的“高档房”，要交纳4%契税。现在，一般只需交纳1.5%契税，很轻松就能省下两三万元钱。
“《意见》充分体现了人性化，最大限度地刺激普通商品房销售。”沈阳市房地产研究所研究员周世昌介绍，《意见》对第二套住房界定标准放宽，并可比照首套住房公积金贷款标准执行，首付比例由40%下降到20%。这将有助于市民改善住房条件。《意见》对经济适用房保障对象实行货币补贴，对困难家庭也是重大利好消息——过去只能到指定地点购买指定楼盘；现在可以在自己认为理想的地点买房，工作生活、子女上学、老人就医将更加方便。
最大限度扶植开发商发展
“《意见》出台后，职能部门将优化服务意识，提高办事效率。”赵昱介绍说，过去，拿地后办理各种许可证件的时间过长一直是开发商十分头疼的事情，有时将各项手续办齐甚至需要半年之久。《意见》规定，建立健全集中办公、并联审批、缺席默认、限时审结制度，取消所有不必要的审批要件，这样开发商在取得净地后1个月就能达到开工条件。过去开发商要在拿地之后进行的文物勘探、矿物勘探和环评等报告，《意见》规定，以后都要在拿地之前进行，这将规避开发风险，可以吸引更多的开发企业来沈投资开发。
《意见》改变单一的拍卖供地方式，实行拍卖、招标、挂牌3种形式，更具灵活性，避免了开发商看中一块地，可最终却拿不到的尴尬。《意见》还规定，在不挡光的情况下，开发商可以适当提高容积率；开发商项目的首付款由50%降为30%。这样可大大降低开发成本。
“《意见》对税负进行了调整。在现行的58项收费中，有近一半对开发商倾斜或优惠。行政事业收费的减、免、缓，对于开发商而言也是一个利好。”赵昱分析，今后，沈阳市一些新建房地产项目的成本有望降低。
市场效果好于其他城市
据介绍，从全国情况看，各地发布优惠政策效果都不很明显，政策预热期都在20天到一个月。而从沈阳市《意见》出台一个星期的社会反响看，消费者和开发商十分关注，多数持认可态度。很多楼盘每天接待购房者的访问量由每天一两组变成现在的二三十组。
专家分析认为，沈阳市《意见》发布后，效果将明显好于其他城市，这是由于以下几个方面的原因——市场运行情况不同：外地市场已经从去年10月开始冷却一年多，而沈阳市房地产市场一年来一直处于平稳运行，是全国最好的房地产市场；市场销售结构不同：沈阳市住房消费以自住型为主，占90%，投资住房和投机住房只占10%；房价结构不同：沈阳市房价结构合理，基本是以成本为导向，没有泡沫；政策出台背景不同：其他城市政策多以救市为主，沈阳市出台政策是助市。
本报记者 彭跃东
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