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一边是成交遇冷，部分开发商暂缓推货，一边是巨量存货压顶，龙年开局的广州楼市遭遇两难尴尬。记者昨日从广州市国土房管局获悉，截至2月6日，广州全市可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。业内人士指出，广州住宅市场库存量再攀高峰，未来开发商去库存压力增大，住宅价格下行概率较大，2012广州将进入“去库存时代”。
广州市国土房管局相关负责人昨日透露，目前，上报市政府审定的今年广州的房地产调控思路尚未最终明确。
1焦点
去库存时代到来？
存货相当于去年全市住宅成交总量
在遭遇近4年春节假期楼市成交最低点后，今年广州一手住宅网签量有所回升。据最新统计数据显示，1月30日至2月5日，广州十区两县市一手住宅网签595套，环比上周35套增1600%；网签均价为10477元/平方米，环比上周升3.33%。
日均成交不足百套的成绩单未能掩盖广州楼市的冷清现状。不少开发商选择暂缓推货，此前广州行业内预计1月推出新房的楼盘约为33个，而实际上多达11个项目延迟推出新货的时间。这也集中反映出开发商的观望心态。
市场冷清，成交量持续下滑，再加上暂缓推货，使得广州楼市库存居高不下。记者在广州市国土房管局阳光家缘网上看到，截至2月6日，广州全市可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。也就是说，按照去年的楼市成交水平，光是消化存货就要花一年的时间。而未售货量更是超过10万套，可见今年市场去库存的压力依然很大。
合富辉煌首席分析师黎文江表示，据有关机构监测，按目前已动工项目统计，预计2012年广州市十区新增商品住宅约6.67万套，较2011年有所增加。如果发展商按正常进度施工，预计2012年全市十区可售货量（包括存货和新货）约为11.6万套。
他指出，如果今年成交持续低迷的话，供应压力将大增，开发商会放缓部分项目的施工进度，实际新增供应量变数非常大。
世联地产在最新的楼市报告中分析称，广州住宅市场库存量再攀高峰，未来开发商去库存压力增大，住宅价格下行概率较大，2012广州将进入“去库存时代”。
有业内人士分析称，由于调控政策仍紧咬不放松，2012年对于开发商来说，可谓举步维艰，而真正具有指标性意义的季节，或在接下来的三四月份。
2焦点
以价换量去库存？
房价降到8000元？专家称“不可能”
春节刚过，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，今年将巩固楼市调控成果，促进房价合理回归。这也是两年内温家宝第五次提及“促进房价合理回归”。
有业内人士判断，在广州楼市库存居高不下的状况下，不少开发商可能会选择“以价换量”去库存。而这种“以价换量”能否使广州房价回归合理水平？
网易房产的一项网络调查数据显示：近七成网友认为，广州房价在8000元/平方米以下是合理房价。事实上，根据广州市国土房管局发布的数据，2011年广州一手住宅全市十区的均价为13401元/平方米。这意味着，要达到大多数网友认为的“合理房价”，广州楼价至少要降四成。
“2008年时广州的房价有可能回到8000元/平方米，但这样的房价持续的时间也不长，房价一般是大起大落的。”知名房产专家韩世同表示，到2009年就已经上涨到9300元/平方米。“即使房价回归到8000元每平方米，对于大多数人来说也不一定能够买得起。”
“不可能回到8000元/平方米。”省房协理事赵卓文指出，未来广州楼市的走势将以下降为主，合理房价大概在13000元/平方米左右。
“要降楼价，须先降地价。”赵卓文分析，广州近年来公开出让的住宅用地，地价更占到成本的50%—60%以上。由于城市化加速，中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州东濠涌二期拆迁成本最高突破2万元/平方米，就是地价急升的直接结果。
他表示，要让房价回归合理水平，光靠现在“抑制需求”的做法是不够的。“要治本，要让房价有一个长期的稳定性，首先要从降低住房的开发成本入手。”
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，按照国际惯例，一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比在3—6倍是合理的，广州去年的一手房套均总价大约为150万元/套，二手房套均总价大约为100万元/套，而居民的人均可支配收入，统计局预计为3.43万元，按照两口之家计算，买二手房大概需要15年，买一手房大概要22年，远高于国际标准。
3焦点
差别化限购？
今年调控思路已上报市政府审定
据了解，今年广州的房地产调控思路已上报市政府审定。其中，将适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。
广州市国土房管局相关负责人昨日告诉记者，目前，上报市政府审定的今年广州的房地产调控思路尚未最终明确，一旦审定通过后会向媒体公布。而差别化“限购”措施仍然处于调研、研究的阶段，离最终的研究成果出炉仍有一定时间。
广州楼市的差别化限购应该如何落实？
黎文江提出建议，不同购买群体应差别化对待，对普通住宅应限购，以缓解供求矛盾，抑制投机投资需求，使普通住宅价格回归合理；同时，对144平方米以上非普通住宅不限购，但是对其购买者征收房产税，以经济杠杆调节需求，比行政干预需求更有利于市场健康发展。
他还对比了2010年和2011年广州楼市的成交数据，在楼市调控风暴下，去年广州十区一手房网签成交总量缩水近百万平方米，但是144平方米以上非普通住宅成交量并没有减少，价格也未见波动，“说明非普通住宅限不限购对市场的影响不大”。
“目前广州的调控政策调整，要做到使房价缓降，从而使房价合理回归。房价的下降不是一步到位的。”韩世同指出，广州房地产调控政策如果微调的话，掌握力度非常关键，尤其要注意投资性需求。
(南方网编辑：谢晓) |
