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在严厉的楼市限购令前，仍有众多专家看涨今年广州[GuangZhou]房价[FangJia]。资料图片
本月底，广州[GuangZhou]将公布今年的房价[FangJia]调控目标，怎样定位比较合理？从化[CongHua]、增城[ZengCheng]该不该限购？经适房该不该取消，让位公租房？在日前广州[GuangZhou]市房地产行业协会举行的广州[GuangZhou]房地产形势分析研讨会上，各路专家学者激辩上述焦点问题。多数人士看涨今年广州[GuangZhou]房价[FangJia]，更有人语出惊人，称考虑到“经济增速与通货膨胀，今年房价[FangJia]涨幅15%也是合理的”。 焦点一 广州[GuangZhou]房价[FangJia]调控目标应为多少？ ——— 绝大多数专家今年看涨 根据新“国八条”的规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房[ZhuFang]支付能力，合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制目标，并于一季度向社会公布。早前广州[GuangZhou]市国土房管局相关人士也表示，广州[GuangZhou]将于3月底前公布2011年广州[GuangZhou]新建住宅的新建住房[ZhuFang]销售价格的控制目标。 那么，广州[GuangZhou]房价[FangJia]控制目标定为多少比较合适？ 合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，今年广州[GuangZhou]一手房成交量与2010年相比应该是略有下降，预计今年CPI是5%，广州[GuangZhou]的GDP增速定在11%，房价[FangJia]控制目标定位涨幅5%-10%会比较合理，也就是说均价控制在每平方米1.4万元到1.5万元左右，不然不能向中央交待。暨南大学管理学院教授胡刚认为，按照GDP增速来讲，今年全国是7%，广州[GuangZhou]的目标比其他城市适当高一点；而广州[GuangZhou]允许“卖一买一”、“以小换大”的做法，总体上价格水平也会上去。“根据这几个分析，我觉得是8-11%之间可能性比较大。” 而广州[GuangZhou]市房地产行业协会秘书长许国碧更是语出惊人：“由于经济增速，再考虑到通货膨胀，广州[GuangZhou]房价[FangJia]涨幅15%是合理的。” 在场发言的8位专家学者中，除一人态度不明之外，仅有韩世同一人认为“今年广州[GuangZhou]房价[FangJia]下跌的可能性非常大”。他分析说，保障[BaoZhang]房大量建设，加上限购令，还有房产税威慑、加息、提高存款准备金等措施，开发商贷不到钱，卖也卖不出量，最有效的办法就是降价。 焦点二 从化[CongHua]、增城[ZengCheng]该不该限购？ ———“不限购或影响广州[GuangZhou]调控目标” 在新“国八条”出台后，曾传出从化[CongHua]、增城[ZengCheng]两个县级市将紧随十区的脚步纳入限购范围，但在最终落地的“穗十条”广州[GuangZhou]细则里，两市出乎意料地被“剔除”出限购范围，仅要求两市在3月底前定制本区域贯彻落实意见，如今“限不限购”的悬念依然没有揭晓。 “从化[CongHua]、增城[ZengCheng]都应该限购。”广州[GuangZhou]社科院研究员彭澎举出理由：像从化[CongHua]一半以上都是二次置业者，投资改善的需求占了相当大的比重，如果不限购，将影响整个广州[GuangZhou]全市的房价[FangJia]控制目标；而且“卖一买一”的规定也可以保证合理的需求。广州[GuangZhou]市房地产行业协会专家委员黄穗诚也指出，政府主持公道，必须要进行限购。住房[ZhuFang]的功能是居住，不是投资。对于有钱人不限购的话，土地、房子等资源将更加稀缺，也将产生极大的社会问题。 支持不限购的专家也不在少数。许国碧就表示，从化[CongHua]增城[ZengCheng]两市的经济还比较落后，跟十区差距太远，广州[GuangZhou]要建一个中心城市，建设国际大都市，应该把增城[ZengCheng]、从化[CongHua]拉进来，从这个方面来考虑增城[ZengCheng]从化[CongHua]更不应该限购，这两个县级市需要房地产来带动经济增长。同时，从化[CongHua]、增城[ZengCheng]不限购，也有利于引导抽梳中心城区人口。 黎文江说，从今年1、2月份从化[CongHua]、增城[ZengCheng]两市的成交情况看，均价和成交量同比去年并没有上涨太多，两地没有出现抢购，十区限购对此影响不大。所以，从化[CongHua]、增城[ZengCheng]不限购是完全有理由的。广州[GuangZhou]市政协委员、新城市投资董事长曹志伟更直言，限购本来就违反了经济规律。“现在限了多长时间，以后房价[FangJia]反弹涨幅就有多高。” 省房协理事赵卓文指出，“现在其他区都在看着，如果3月从化[CongHua]、增城[ZengCheng]不限购，那么萝岗、南沙等其他郊区也会有希望，如果这次两市限购，则意味着政策持续严格。”在彭澎看来，广州[GuangZhou]限购令停止有两个标志，一是限购到房产税出台，由房产税承接限购令进行稳定房价[FangJia]，另一个是房价[FangJia]大跌。而黎文江则认为限购起码会再持续2年，即到2013年3月份终止。 焦点三 经适房该不该停建？ ———“取消派”和“监管派”众说纷纭 据悉，在未来五年，我国计划新建保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]覆盖率计划提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房[ZhuFang]困难问题。根据公开信息，2011年全国计划建设保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]、改造各类棚户区住房[ZhuFang]1000万套。据最新传闻，广州[GuangZhou]分到了13万套保障[BaoZhang]房任务，这比日前广州[GuangZhou]市两会期间透露的“2011年广州[GuangZhou]将建4.3万套保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]”又增加了不少。业内也有不少声音呼吁取消有永久产权的经适房，改为公租房等流转性更强的房源。 “我一直提议全力建设公租房，停建停售政府财政投资的经适房。”曹志伟表示，他一直反对在计划体制内做出来的产品，某些人为了牟取利益把它放到市场经济变成商品，趁机捞一笔。“住房[ZhuFang]建设保障[BaoZhang]国人住有所居，我们一定要搞清楚是住有所居，还是保证国人手持其证；关心买不起房的人不如关心租不起房的人，比如说刚刚毕业大学生。”曹志伟认为，在经适房监督机制没有完善的情况下，在国民道德观念没有达到顶峰的时候，要停建停售经适房。他同时建议，土地拍卖溢价的50%拿出来建保障[BaoZhang]房，让地王为保障[BaoZhang]房加油，让豪宅为保障[BaoZhang]房添砖加瓦。这样可以反向抑制地王和豪宅。 保利房地产(集团)股份有限公司副总经理余英也赞成停建经适房：“要么开发商建商品房，要么政府担当下来建公租房。一个中低收入家庭省吃俭用就存三四十万元，买经适房就等于把积蓄吸干了，这样就没有能力用于子女教育等方面，如果只是租，剩下的积蓄可以干很多的事情，可以过好日子。” 广州[GuangZhou]大学房地产研究所所长陈琳坦言，她起初接触经适房时也觉得是应该要停建。“经过深入研究，这些年我确实转变了。经适房，跟廉租房、公租房和限价房，是多种形式的保障[BaoZhang]产品，此外还有货币补贴，正是适合收入多样化的需求。”陈琳说，她接触过很多中低收入家庭，这些家庭实际很纠结，有些买不起房，只要政府给房租赁就可以了，但是只要条件一好，他们还是想要有自己的房子，毕竟这影响到户籍、小孩读书等大事情。“有恒产者有恒心，一个稳定的家庭，有稳定的房子，也是社会稳定的基础，经适房有它存在的合理性。”陈琳说，大量公租房，最大的问题是需要大量的资金投入，并且资金很难收回，今后维护也会有沉重的包袱。 “房价[FangJia]只要存在过高的局面，经适房就可以继续推出；如果房价[FangJia]调下来了，限价房、经适房都可以取消。”彭澎认为，经适房的弊端已经逐渐清晰，但不能因噎废食，而要对其进行有效监管。他设想：经适房应全部标明是经适房小区，让人们知道它的房价[FangJia]和商品房不一样，以限制今后炒作的空间。另外，经适房整个配置要全部下调，绿化、所有的配置都是最低标准；房子刚好够住就可以了，不宜过大，而且不能给每个家庭配车位，要配就是公共车位。最后，还要严查违章，发现业主将经适房出租则一律收回，发现某人是暗箱操作得到的经适房，一律判坐牢。南方日报记者 胡良光 （编辑：SN021）
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