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2011年春节后第一个“大礼包”就是加息，政府方面最近也多次明确表态：压通胀是今年第一要务。加上节前限购、房产[FangChan]税、取消房贷优惠三箭齐发，由此可以预判，今年楼市[LouShi]将继2005、2008年之后，再次陷入“习惯性僵局”概率很大：成交大幅萎缩，价格却很难下降；当一段时间后出于经济成长考虑，这些临时性行政调控手段放松，楼市[LouShi]再次“习惯性疯狂”。 调控审美疲劳 对于楼市[LouShi]调控，就像“狼来了”的警告，无论买方卖方都已审美疲劳，对于如何应对调控早已驾轻就熟。 最近与几位大型房地产企业的操盘者交流，他们都已经深刻感受到资金[ZiJin]面的紧张，先知先觉者春节前就在信贷市场和债市抢跑融资，没有[MeiYou]大动作的公司也并非反应迟钝，而是放慢了拿地的节奏，预留了去年获得的巨额利润。对于这个资金[ZiJin]的冬天，多数开发商[KaiFaShang]关注但并不紧张。 二手市场上，也没有[MeiYou]出现卖方抛盘的迹象。缘于经过多轮洗牌，实力薄弱的炒家已经出局。目前的卖方大多实力雄厚，对于加息加税的抗压能力较强。被一轮轮螺旋上升的房价教育之后，无论买方卖方心里都留下了房产[FangChan]是对抗通胀最好工具的深刻印象。 一些实力不足的小开发商[KaiFaShang]或资金[ZiJin]链紧绷的激进型开发商[KaiFaShang]会推出一些羞答答的降价营销举措，但大幅降价难成2011年的主流。 而买方面对艰难的融资环境，购买力也会大减。2010年初的7折房贷利率只有4.3%左右，而目前没有[MeiYou]折扣的房贷利率已经高达6.6%，增长超过50%。 老办法难治老问题 究其原因，最近几项调控手段依然是“屡试屡爽”的老办法，楼市[LouShi]的根本规律没有[MeiYou]被改变。针对部分人群的限购政策在前几年曾经出现在部分城市，但宏观形势的变化很快将其打入冷宫；加上房贷优惠的变化和利率调整，这三项调控手段叠加出现，会让市场参与者在重压之下得出“天要塌下来”的感觉，很容易认为这是常态环境的一部分。 但从最近10年的周期来看，国内外宏观形势的转向，使其双向调整非常频繁。中国经济正逢转型关键阶段，劳动力原材料成本的刚性上涨，与以量取胜的制造业经济模式之间的矛盾，将会日益尖锐。目前的增长速度并非必定可以长期持续。 新办法尚显稚嫩 重庆与上海的房产[FangChan]税曾经带来“惊喜”，被认为是可以促进楼市[LouShi]长治久安的新力量。但从其他地方政府和国务院主管部门的态度来看，这恐怕只是试点，也许在一段时期内都是个案，难以全国[QuanGuo]推广。 房产[FangChan]税在法律效力和程序上本身也存在巨大缺陷，目前试点的两个方案在公平性和操作性上也有瑕疵，比如有人拥有七八套存量房无需缴税，而只有一套房的人再买一套就得缴税。 另一项被认为可以根本改变中国房地产市场运作模式的政策——用保障[BaoZhang]房取代商品房成为市场供应主流，在2011年被各级政府高度重视，从中央到地方都提出了规模庞大的建设计划，今年的定调是1000万套。 但保障[BaoZhang]房需要的两项基本要素——地和资金[ZiJin]来源都很难得到保障[BaoZhang]。2010年的全国[QuanGuo]土地[TuDi]出让金城市排行榜显示，前十名城市土地[TuDi]出让面积少了，土地[TuDi]收入却大幅增长，可以看出地方政府高度依赖土地[TuDi]财政的现状并没有[MeiYou]得到改变。对商品房土地[TuDi]出让，地方政府是精明敬业的商人，在操作的专业型方面不亚于股市操盘手：100%垄断，饥饿营销，全方位立体包装策划营销推广；而在保障[BaoZhang]房建设方面，能推就推能拖就拖，很多大城市只愿拿出边远地区的边角料“生地”点缀性建设保障[BaoZhang]房。在中央政府三令五申强力推动下，2010年500多万套的保障[BaoZhang]房开工套数艰难完成；完成2011年1000万套的任务并不容易。 在资金[ZiJin]方面，此前许多城市每年只拿出土地[TuDi]出让金的2%~3%用于保障[BaoZhang]房，在保障[BaoZhang]房成为必须完成的政治任务之后，诸多地方政府又将此“重任”转嫁给开发商[KaiFaShang]，希望开发商[KaiFaShang]代建模式成为主流。但在紧缩成主流的2011年，开发商[KaiFaShang]并没有[MeiYou]这么强大的实力。简单估算一下，以每套70平方米计，1000万套总面积7亿平方米；而2010年全年，包括商业房产[FangChan]在内，全国[QuanGuo]商品房成交总面积只有10.43亿平方米。也就是说，全国[QuanGuo]的商品房开发商[KaiFaShang]全部改行建保障[BaoZhang]房，才能完成这个任务。
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