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交易总量：平稳增长 略显不足
２００４年天津市土地交易中心公开挂牌地块为２５幅，另外还有天津港保税区整体出让土地３１幅，合计为５６幅。２００４年内，成交土地面积７００万平方米，交易量比上年略有增长；土地出让金总额１４１．７亿元，平均价格２０２４．２８５元／平方米。
按照２００５年商品房计划交易量１３００万平方米、容积率１．３推算，相应土地供给量不能少于１０００万平方米。也就是说，过去一年土地供应显得不足。这种总量不足，将使土地供给矛盾更为突出。截止到２００４年１８月，以全市房屋交易情况推算，住宅市场总房款４０万元以下的商品住宅供应量仅可以满足不到７个月的需求，其中中心城区仅够满足５个月的需求。
再看后续土地供应，２００４年中心城区住宅用地计划供应规模为６７３万平方米，其中普通商品住房３００公顷，经济适用住房１４８公顷。上半年环内住宅用地实际供应为２９７公顷，仍差３７６公顷。即使２００４年下半年完成所差３７６公顷的土地供应，受开发周期限制这些土地２００５年也无法实现房屋有效供给。这些结构问题不解决，将严重影响２００５年住宅市场和房地产业的持续发展。
用地结构：住宅为主 外金流入
从用地性质结构上来看，全年土地供应中以住宅为主的土地１６幅、面积６４５万平方米，占上市土地的９２．１４％，住宅用地供应仍是大头。从开发结构角度来看，目前非住宅用地储备相对充足，但出让给开发企业的土地数量较少。２００５年，全市计划开工住宅项目３００万平方米，至２００４年８月包括以住宅为主在内的全部非住宅用地出让给开发商７８公顷，缺口明显较大。
购地主体结构上，２００３年下半年以来，非天津市企业在津购地呈明显增长势头。２００４年，外地开发企业在津购置土地４幅、１３１．７万平方米、７３．７亿元，分别占全市同类指标的１６％、１８．８％、５２％。非本市企业中新集团控股有限公司与北京新松投资集团有限公司联合中标的东马路地块８０万平方米，标的５０．２亿元，创了天津单幅土地成交额历史记录。
土地交易价格结构。２００４上半年，天津楼面地价从市中心向郊区２０００—１６００—１３００—８００元／平方米递减。总体上的开发／置业也恰好是沿着这一价格阶梯外移。
分布区域：外围趋热 单幅加大
从２００４年出让土地的宗数上看，市区仍居多数，挂牌出让的２５幅中，位置在市内六区的２０幅、郊县的５幅。但是，成交土地在中环内的，仅占交易面积总量的１７％、约为１２０万平方米，其余在中环线以外。也就是说，市区土地虽然宗数多，可体量小、分散化。全市出让土地平均单幅面积４０余万平方米，有增大趋向。其中，单幅出让面积最大的土地位于河西区友谊路（编号：津西友＜招＞２００４—０５９），地块面积４００万平方米、其中建设用地面积１５０余万平方米。
多年以来，天津开发用地有着明显的土地级差牵引特点。全市住宅开发经历了三个相对完整的阶段：危改——安居工程——郊区化。“世纪危改”旧区中的非安置商品房１５００－２０００元／平方米左右，土地实行划拨；九十年代中叶以华苑为代表的安居工程启动，后来称为经济适用住房的这类项目大都演化成中高档盘子，土地按政策以补偿费取得；近几年来，大规模面积、系统规划设计、配套齐全的城郊居住区形成主流，房屋均价在５０００元／平方米左右，土地出让价格也随着水涨船高。
土地价格：明显提高 冲击一线
据对天津市土地交易中心２００４年内交易的１８幅土地的不完全统计，单亩地价约为１３５万元，单幅土地成交额７４６０４万元。年内全市出让土地平均价格２０２４．２８５元／平方米，这一数据与前年根据土地交易测算的出让土地平均价格约１３００元／平方米相比较，每平方米平均上涨了约７００元。此时，还没有考虑外围土地出让比重加大的情况，如果将此因素考虑在内那么中心区的地价提高幅度就可想而知了。
根据国土资源部《我国重点地区和主要城市２００３年地价动态监测报告》显示：天津商业用地价格、住宅用地价格分别提高了３２．９３％、１７．４８％，比同期全国二者的平均增速６．９２％、５．１７％分别高出２６个１１．７７个百分点。天津地价水平已经进入全国大城市的前１０名，位于排名的第六位。种种迹象表明，天津正在逐渐摆脱房地产市场二线城市的印象，冲向一线城市群体。
滨海土地：整体隆生 方兴未艾
随着环渤海特别是京津纳入国家区域协调发展规划，滨海地区正在成为天津乃至京冀区域房地产战略的第二战场。
滨海土地出让价格已超过全市平均地价。２００４年１－５月，天津全市出让各类性质土地１８０２．１３万平方米，出让合同金额８３．０２亿元，单方合４６０．６７７元／平方米。同时，塘沽区出让土地３．９万平方米，金额２１６７万元，单方合５５５．６４元／平方米，高出全市平均９４．９６元／平方米。
滨海“富人居住区”成气候。天津高档住宅的开发应该是“一山一水”——蓟县和滨海，后者比前者空间更为广阔。紫气东来，天津城市发展的走向是渤海。２００４上半年，开发区核心区土地成交面积５４万平方米，金额２３．４亿元，单方达４３３３．３３元／平方米，已经接近中心城区基准地价四级、住宅地价三级的水准。“富人居住区”已经开始了地价预热。
滨海成为津门楼市外销房热卖区。２００４年春季，首都城市总体规划修编，“两轴、两带、多中心”中的“东部经济发展带”，北起怀柔、顺义，中经廊坊、杨村，直指天津塘沽、“大北京”世界城市初见笼廓。这种框起了区域协作发展的轨迹，无异于发起了房地产的“平津战役”。水涨船高，２００４上半年，滨海新区的开发区商品住宅新盘均价已达４０００元／平方米。可以预见，这里将成为外销房热点。 本文来自中华人民共和国图鉴社
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