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尽管国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新国八条之后，国内不少地方房价有所松动，但无论一手房还是二手房，无论价格的环比还是同比变化，价格下降的城市不多，即使有也只是涨幅回落。这种情况在各地的二手房交易中表现得更为明显。 可以看到，在新国八条之后，不少地方住房[ZhuFang]销售量迅速下降，但各地的房价却依然坚挺，出现调整的地方不少，只不过上涨的幅度要小一些。同时，按照新国八条的精神，最近政府又出台不少政策来配合落实，并希望通过这些政策能够遏制高房价，比如发改委的“房价备案制”及各地的限购和限价令等，但是对于这些政策，是否能够达到其目标，实在令人质疑。 对于当前楼市调控的政策效应，第一个指标就是要看住房[ZhuFang]的市场预期是否转变。如果住房[ZhuFang]市场的预期不转变，住房[ZhuFang]市场仍然是一个投机炒作赚钱的市场，那么相应的政策要起到作用是不可能的。从2009年第二季度以来国内住房[ZhuFang]价格快速飙升，基本上是过度住房[ZhuFang]优惠政策推动的结果。在这样的政策推动下，国内住房[ZhuFang]市场早已成了一个投机炒作盛行的市场。因此，房价飙升也是必然。在高房价下，一般住房[ZhuFang]消费者早就没有支付能力进入这个市场的，而完全被挤出。 在一个以投机炒作为主导的市场，其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又取决于投资者的融资成本、融资杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。也就是说，只要这些条件不改变，住房[ZhuFang]投机者的赚钱效应还存在，那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。在以投资为主导的住房[ZhuFang]市场，只要房价上涨的市场预期不改变，那么住房[ZhuFang]价格要想下跌是不可能的。住房[ZhuFang]市场价格不跌，住房[ZhuFang]市场调整就不容易。 从当前的情况来看，尽管新国八条明确表示要对住房[ZhuFang]的投资及投机炒作进行严格限制与打击，但是对住房[ZhuFang]投机炒作的政策还是心有余而力不足，不是“不痛不痒”，就是“鞭长莫及”。比如差别化的个人住房[ZhuFang]按揭政策，对住房[ZhuFang]的投机与住房[ZhuFang]的消费作出严格的区分，并要求采取利率、首付比例等区别性政策，并对异地购买及多套购买进行严格限制。但这些政策仅对新进入的住房[ZhuFang]购买者有作用与限制（这种政策仅是货币政策收紧造成的结果），对早已存有大量住房[ZhuFang]的投机炒作或投资者却鞭长莫及。 也就是说，新的住房[ZhuFang]限制政策对已经持有大量住房[ZhuFang]的投机炒作者没有政策效应。在这种情况下，这些住房[ZhuFang]投机炒作者一定会认为政府打击住房[ZhuFang]投机炒作政策是暂时性的，或“一阵风式”的，只要限制政策的时效一过，住房[ZhuFang]投机炒作又会闻风而动。因此，在这种情况下，他们预期住房[ZhuFang]的价格终将会出现报复性反弹。现在，他们最好的策略就是把已购买的住房[ZhuFang]紧紧持有，等房价反弹再出手。 当前各地住房[ZhuFang]市场的情况正好印证了这一点。即各地住房[ZhuFang]的销售量出现较大幅度下降，但是住房[ZhuFang]的销售价格不仅没有下降，反之还有上涨，只不过上涨的幅度小一些。手中持有住房[ZhuFang]的投机炒作者都在待价而沽。 对于存量住房[ZhuFang]投机炒作者来说，住房[ZhuFang]价格上涨的预期不仅没有改变，反之，政策还强化住房[ZhuFang]价格上涨之预期。在这种情况下，住房[ZhuFang]的价格要想下跌是不可能的。对于新进入者来说，尽管当前进入住房[ZhuFang]市场的信贷条件比以前的进入门槛高了许多，只要住房[ZhuFang]市场的赚钱效应不改变，他们仍然会等待时机进入，现在只是静观其变。 还有，对住房[ZhuFang]投机炒作能够起到较大作用的税收政策不痛不痒，从而也就无法让购买住房[ZhuFang]的赚钱效应改变，反之，现在仍然在扩张。比如当前住房[ZhuFang]市场流行一种观点，认为只要通货膨胀存在，住房[ZhuFang]就是最好的保值工具。如果这样，当前的住房[ZhuFang]政策要改变投机炒作者的市场预期就是不可能的。从新国八条的税收政策来看，无论是住房[ZhuFang]交易流转税，还是交易所得税，其税率根本谈不上是对住房[ZhuFang]投机炒作有针对性遏制，反之，过低住房[ZhuFang]交易税及不征收住房[ZhuFang]财产税，则成了鼓励进入住房[ZhuFang]市场进行投机炒作的催化剂。在全世界的任何一个市场经济国家，根本上找不到哪个国家的相关住房[ZhuFang]税收会低到如此地步。既然在住房[ZhuFang]流转、财产持有上的税收政策不动真格的，那么只要购买住房[ZhuFang]就有利可图，就一定会激励更多的人千方百计进入住房[ZhuFang]市场。 现在，房地产宏观调控重点放在保障性住房[ZhuFang]、限购及限价上。大造保障性住房[ZhuFang]尽管会使今年低端住房[ZhuFang]大量增加，但是这些住房[ZhuFang]或是棚户区改造，或是廉租公房，经济适用房及限价房比重不高。由于保障性住房[ZhuFang]没有进入商品房市场，其数量增加对商品房市场价格影响也是十分有限。对于住房[ZhuFang]限购与限价政策，对商品房市场影响更是有限。按照这些政策，不仅无法弱化居民购买住房[ZhuFang]需求，反之会强化住房[ZhuFang]需求。在这种情况下，住房[ZhuFang]价格调整根本就不可能。如果住房[ZhuFang]的价格不向下调整，住房[ZhuFang]市场的宏观调控效应要显示出来就不容易。 总之，就当前住房[ZhuFang]市场的基本形势来说，一二线城市住房[ZhuFang]销售量下降仅是表象，要让国内住房[ZhuFang]市场真正调整，就是看住房[ZhuFang]市场的预期是否转变，就得看市场赚钱效应是否改变，就得看过高的住房[ZhuFang]价格是否真正得到调整。如果这些方面不变化，国内房地产市场的许多问题要得到根本调整是不可能的。 （易宪容作者单位：中国社科院金融研究所）
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