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宏观调控持续发力以及春节淡季等诸多因素叠加，导致京沪穗三大一线城市2月楼市交易量大幅下滑[XiaHua]。专家预测，在5月份可能出现一轮“降价[JiangJia]潮”，房价[FangJia]回调幅度在10%～15%之间。 楼市交易量急剧下挫，其连锁反应会是价格的下跌吗？市场[ShiChang]监测数据显示[XianShi]，北京、上海、广州三大一线城市2月份的成交[ChengJiao]量均出现大幅下滑[XiaHua]现象，同比1月降幅超过五成。 专家指出，导致此次交易量大幅下滑[XiaHua]的主因与此前大有不同，因此现阶段房价[FangJia]已无逆市上涨的可能。也就是说，未来楼市会引来一波降价[JiangJia]潮，降价[JiangJia]幅度或达15%左右。 京沪穗成交[ChengJiao]大跌 虽然春天离我们越来越近了，但楼市还处在寒冬。统计数据显示[XianShi]，2月份京沪穗三大一线城市交易量大幅下滑[XiaHua]。 北京房地产交易管理网显示[XianShi]，2月共成交[ChengJiao]商品住宅3535套、40.61万平方米，环比1月成交[ChengJiao]套数下降69.4%，成交[ChengJiao]面积下降67.8%。北京二手房市场[ShiChang]也好不到哪里去，中原地产三级市场[ShiChang]研究部提供的数据显示[XianShi]，2月二手住宅成交[ChengJiao]量为8468套，环比1月大幅下跌63.9%，这一成交[ChengJiao]量创造了2009年1月7358套以后的最低成交[ChengJiao]量。 上海的成交[ChengJiao]情况可以用“糟糕”来形容。根据同策咨询提供的市场[ShiChang]监测数据显示[XianShi]，从去年12 月份以来上一直处于下滑[XiaHua]状态，2月直至“冰点”。当月仅成交[ChengJiao]13.86万平方米，环比1月重挫82%，并创下了2004 年7 月份以来的新低。二手房市场[ShiChang]交易量亦同步下滑[XiaHua]，21世纪不动产上海区域市场[ShiChang]中心统计显示[XianShi]，2月份共成交[ChengJiao]7900余套，同比下降62.3%。 虽然比北京、上海的情况稍好一些，但广州的交易情况也不容乐观，同比1月，交易量遭遇“腰斩”。网易房产数据中心监测阳光家缘实时网签数据显示[XianShi]，2月广州全市网签成交[ChengJiao]4200套单位，比上月的8867套大幅减少52.63%；网签销售面积为51.78万平方米，环比上月的103.60万平方米减少50.02%。二手房市场[ShiChang]交易情况也出现了下滑[XiaHua]，满堂红研究部最新发布的研究报告显示[XianShi]，2月份，广州二手楼市的买卖成交[ChengJiao]量环比减少四成。 与此同时，市场[ShiChang]供应出现下滑[XiaHua]迹象。整个2月，京城包括只有绿地新都会、密云长城环岛的保利花园、昌平小汤山的御汤在内的四个项目开盘，开盘量也创下历史最低值。上海2月份公寓供应量为24.34万平方米，同比1月也下滑[XiaHua]了44%。广州新盘开盘数量较1月也下滑[XiaHua]了三成。 调控发力是主因 专家分析认为，国家加大对楼市的调控力度，加之叠加春节淡季影响，因此京沪穗三地楼市集体深陷“冰冻期”不难让人理解。 1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多个方面对楼市实施调控，政策力度之大超过以往。而且信贷政策的严格收紧，首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加。多重政策的叠加效应犹如一套完整的“组合拳”，让市场[ShiChang]完全失去抵抗能力。 其中影响最大的措施莫过于限购政策。京沪穗三地均已出台限购实施细则，“限二”、“限三”以及“限外”等具体规定，使得投机、投资性需求几乎无机可乘。这在很大程度上抑制了市场[ShiChang]需求。 此外，购房成本的大幅提高，如银行取消首套房85折优惠利率，全面上调到基准利率，同时从去年10月份以来连续三次加息，使得部分原本经济实力有限的购房者不得不暂停购房计划。 还有，调控政策也使得交易成本和持有成本增加，如对不满5年的全部二手房全额征收营业税，以及沪渝试点房产税等，这也让部分潜在购房者不得不选择观望。 持续缩量成降价[JiangJia]前兆 专家分析指出，成交[ChengJiao]量的持续下滑[XiaHua]，极有可能成为房价[FangJia]下跌的前兆。 房地产成交[ChengJiao]是否出现持续缩量是市场[ShiChang]房价[FangJia]走势的重要指标，上海楼市就曾经在量缩之后出现房价[FangJia]下跌的走势。据中原领先指数上海二手房价[FangJia]格指数图显示[XianShi]，2005年起至今，上海房价[FangJia]经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月（2005.05～2006.01）、9个月（2008.06～2009.02）、3个月（2010.05～2010.07）。期间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。 观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交[ChengJiao]量的大幅下降开始，同时以成交[ChengJiao]量的显著回升作为终结。目前楼市又现量缩迹象，这极有可能会引发新一轮的“降价[JiangJia]潮”。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授分析指出，新政已经迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场[ShiChang]，房价[FangJia]上涨的动力大大减弱。同时，商品居住功能的恢复，使得首套自住和改善性需求将占市场[ShiChang]主流。但由于购房成本不断提升，自住和改善需求者对市场[ShiChang]房价[FangJia]将更为敏感，短期内该群体必然持币等待，价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要标准，房价[FangJia]下跌的诉求更加明显。因此现阶段供求双方已进入观望和新的博弈阶段。 此外，目前开发商的融资难度加大。从2月24日起，央行再次提高存款准备金率，这对开发商来说，绝对不是利好消息。资料显示[XianShi]，2010 年年底，开发企业国内贷款占比下降为17.3%，较年初下降6.5 个百分点，另一个值得关注的现象就是2010年房地产开发企业自筹资金增速为48.8%，占比达到36.8%。上海卫民不动产营销智库负责人蔡为民表示，银行“供血不足”，将迫使房企另外找办法来解决，如加快销售进度，以求获得更多的回款。 何时才会出现“降价[JiangJia]潮”呢？中原集团研究中心高级经理刘渊认为，从开发商角度看，由于2010年市场[ShiChang]成交[ChengJiao]连续放量，资金普遍比较充裕，故短期内缺乏降价[JiangJia]动力。近期开发商减少购地金额并谨慎推盘，便是基于这种考虑。 从市场[ShiChang]供应情况看，由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，这将大大缓解2011年上半年市场[ShiChang]供应偏紧的局面。而随着供应的逐步增多，市场[ShiChang]竞争加大，此时，开发商降价[JiangJia]促销的积极性才会被激发出来。也就是说，在5月前后，市场[ShiChang]降价[JiangJia]潮初现。 专家预测降价[JiangJia]幅度大概在10%～15%。蔡为民表示，大多数楼盘让利幅度在10%～15%之间，部分房价[FangJia]泡沫成分较大外围区域，降价[JiangJia]幅度要大一些，达到15%左右，而部分市中心供应紧张区域，降幅可能要低于10%。 但专家同时感到担忧，如果房价[FangJia]深度回调，而市场[ShiChang]成交[ChengJiao]状况仍无改善，这有可能会影响到未来市场[ShiChang]调控。尹伯成表示，如果房价[FangJia]回调幅度超过20%，但交易量并未恢复到正常水平，开发商以及其他利益既得者便会散播对调控不利的言论，由此影响到政府对调控的态度，进而影响到调控的效果和持续性。
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