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今典集团张宝全：划分EVD与地产的三七布局 |
2009-05-05 |
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2005-11-22 9:12:00 文/敖虹 出处：中国房地产报 张宝全拥有EVD标准，使他能够用标准化的方式做影院商业地产，在各地复制影城从而达到影院的规模化经营，并将地产扩张到各个主要城市
11月17日，今典环球全国第一家分公司——广东分公司正式成立。到今年年底，包括山西、上海、四川、山东在内的5家分公司将全部成立，这标志着今典集团董事长张宝全的EVD事业进入全国扩张的实操进程，其有望通过EVD院线的扩张将地产版图延伸到全国主要的二三线城市。
9月张宝全通过收购公司获得的朝阳北路项目原定本月开盘，因为重新设计已推至12月中旬。“今典的资本70%将投向房地产，30%投入EVD。今年内今典还将拿下第二块地，明年初拿到第三块地，三块地的总建筑面积不少于200万平方米。”张宝全在接受记者专访时称。
尽管有工行抛来20亿元人民币授信的橄榄枝，但是在资金方面一向保守的张宝全对此并不积极，但他已在酝酿将旗下20余万平方米的商用物业通过打包或是出售股权的方式与基金合作，以期既保持商用物业的独立性，又能从基金里套现。
EVD助力全国扩张
上月18日，张宝全高调出任今典环球总裁，并将今典环球划分为时代今典、制作公司和网络发行公司三大“要塞”，作为EVD业务的平台。如今，该平台扩张的第一站落在了广东，而在接下来的一个多月内，张宝全将展开全国巡回推广，并先后成立五家分公司。
“因为房地产是资金密集型行业，花钱最多，回钱最快。EVD是新兴事物，且现在面临激烈的竞争，所以我在两者间的精力投入恰好相反，70%精力放在EVD上。”张宝全告诉记者。
张宝全称，预计到今年年底，今典将发展700～1000家蒙太奇影院，明年底会有1到2万家影院，一年内通过影院建立的EVD专卖店将超过1.5万家。此举也被张看作是击败对手HD-DVD的根本，因为EVD能够像国美电器那样占领直接面向消费者的销售终端市场，而HD-DVD因为在中国开店的高额费用，进入销售终端的过程受到限制。
今年初张宝全“要做全国最大的EVD影院商业地产商”的口号俨然已开始实施，即依托数字院线模式涉足主题商业房地产，进而进行全国扩张。按照张目前的设想，各个二三线城市的EVD影院有三种业务模式，即购买或租用别人的影院，以及自己拿地盖影城，预计这三种方式都能在3年左右收回成本。
“我和麦当劳的思路一样，看好一个店就拿来经营，通过把特定内容加在物业上提高物业运营价值。这样做不仅能赚电影的钱，还能赚房地产增值的钱。传统的扩张需要考虑风险，但通过影院地产的方式进入到各个主要城市就能解决高风险。”张宝全说，他认为房地产是地域性的产品，只有标准化的东西扩张时才能解决人才和管理问题。
这正契合了不少业内人士对张宝全发力EVD的分析：标准化的产品扩张风险最小。张宝全拥有EVD标准，使他能够用标准化的方式做影院商业地产，在各地复制影城从而达到影院的规模化经营，并将地产扩张到各个主要城市。
收购项目公司以获取土地
与EVD的快速扩张相比，今典拿地策略显得更稳健。
张宝全一向都不是土地市场上动辄出巨资购买土地的风云人物。位于朝阳北路的新苹果项目也是通过收购公司获得的项目。
虽然上月中旬张宝全透露今年年底还将拿下两块地，加上朝阳北路项目，总建筑面积不小于200万平米。但是在接受本报记者采访时，张已经改变了这一说法，并称今年年底前只能拿下一块地，而第二块地由于涉及到很多细节考量，只能在明年初拿。但是从拿到朝阳北路项目之后的一年内，三块地都会陆续开盘，实现资金快速滚动。
当记者追问这两块地的具体位置等细节时，张以透露细节会带来麻烦为由坚决不肯透露，并称拿到地后会详细公布。至于拿地的方式，张称“继朝阳北路项目后的第二块地，通过兼并获得的可能性非常大”。
“我们一年接触几十个项目，但是下手比例非常低，因为必须剔除这些地块的不良因素，比如和政策冲突，有土地纠纷或债权不清的地坚决不能碰。”张坦言。
近日，北京市土地储备中心网站上挂出了20宗国有土地使用权的出让公告，不过这些土地大多位置偏远，且地块较小。张宝全表示，即便政府推出的地块很小，今典也都在关注。他认为只要在合适的土地上盖合适的建筑，其他要素是其次，并且不排除今典在北京东南西北各拿一块较小的地块来盖影院的可能性。
保守的资本理论
在众多房企中，像今典这样没有一分钱贷款和负债的公司算是异类。
9月21日，农业银行与阳光100置业集团有限公司签署了《银企合作协议》，农行将为阳光100提供15亿元人民币综合授信。作为调控政策陆续出台后，农行与房企签署的首个授信协议，当时全国主流媒体广泛关注并报道了这一事件。但是今典却表现出对授信的很不“感冒”。
记者了解到，早在去年，工商银行就主动找到今典谈授信合作，希望给今典提供20亿元的综合授信，但是今典对此事并不积极，直到今天该合作也未成行。
今典的资本结构以及张宝全保守的作风都缘于他对行业风险的预测。张认为所有风险都是金融风险，所以必然通过金融来调控，企业没有贷款时才能不受调控影响。他的策略就是楼盘不卖高价，速战速决，资金链滚动起来后就能抗风险，回笼的资金还能做其他投资。
张还向记者透露，已经有七八家基金等机构找他谈过合作事宜，他也在考虑将旗下包括今日商业中心、二十二院街、亚龙湾红树林酒店等不小于20多万平方米的商用物业打包跟基金合作。可能会采取卖一部分股权或是经营权的方式合作，既能套现，还能保证商用物业的完整性。此外，张肯定了集团的开发公司不会上市，但这些商用物业打包上市则很有可能。
实际上，这些商用物业目前都是今典100%持有，而且有稳定的回报，极易得到投行、基金的认同。“这一部分商用物业会对基金等所有金融方式都开放。”张强调。
“货币一定要和资产结合，开发公司既要拥有货币也要有实物资产，预防货币或实物任一方贬值。因此资本形态、开发及经营模式等因素都要综合考虑。”张说。
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