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公共设施的经营收入到底归谁所有，业主委员会作出的决定，业主就没有办法更改和撤销了么？这些在物业管理中曾存在众多争议的问题将会有法可依。本月25日，市人大常委会将审议《重庆市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例》），新《条例》的修订修改了部分以前与《物权法》不一致的地方，代 表着我市的物业管理全面向《物权法》靠拢。
热点一
公共部分的营业收入归谁？
案例回放：某小区有一片公共绿地，可在业主全部入住半年后，物管方面把这块绿地单方面出租给了一个经营自行车出租的商家，所赚的钱全部归物管所有，业主反对声音非常大，但在重庆市原来的物业管理法规中却并没有明确规定这些营业收入应该如何分配，物业管理公司与业主各执一词。
共有部分经营收入归业主
变化解读：重庆元炳律师事务所律师向心执说，新《条例》明文规定，利用物业共有部分获取利益的本金和利息，归业主共有。业主可约定将其纳入物业专项维修资金，或作其他约定。没有约定，则业主可按住宅面积占建筑物总面积的比例进行分配。也就明确了这部分营业收入的归属。
“如果按照这个规定，只要小区批准的规划方案中是属于公共部分的，无论其出租、出售，其经营收入都将属于业主”。向心执说。
热点二
业主怎样动用大修基金？
案件回放：家住九龙坡的陈文去年自家房屋的厕所墙壁出现严重裂痕，他想动用大修基金进行修理，但是业主委员会的决定是不能动用大修基金，理由是为了少数人动用公共的大修基金不合适。最终陈文自掏腰包解决了这个问题。
业主通过法律途径
可争取用大修基金
变化解读：新《条例》对比《物权法》进行修改后规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。向心执说，有了这一条，陈文可以再通过法院这一条路，去争取大修基金的使用，这样做，更有利于保护个人权益，避免业主委员会出现损害少数业主利益的情况。
热点三
停车位业主是否有权使用？
案件回放：买车的人越来越多，很多小区内越来越难找个空位停车。小区内车位到底归属谁，业主是否有权使用，成为物业管理公司与业主争议的焦点。
小区停车位 首先满足业主
变化解读：《物权法》中明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。
从这一条上，《条例》贯彻《物权法》的规定并提出，物业管理区域内的机动车停车场（库），应首先满足业主需要。有空位前提下，才能临时租给物业管理区域外的单位、个人。
换句话说，无论事先约定车库是租还是卖，业主都享有购买或者租赁的优先权，在业主没有满足的情况下，开发商和物管公司不能把车库租售给外面的单位。
热点四
业主大会上的投票权怎么算？
案例回放：某一楼盘有30%的房子都没卖出去，这个时候开发商实际上就代表了30%的业主，成为小区最大的业主，按照以前业主大会按照面积算票的投票方式，他自己就有30%的票，那么他就很容易根据自己的意愿操纵业委会。
业主在业主大会上
投票权=人数 面积
解读：《物权法》第七十六条，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，只需“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
向心执说，新《条例》在规定业委会表决时，要求人数与面积并重，即便开发商占了大的面积，但只能算一户。向心执说，这既体现了对私有财产的保护，也从另一方面避免了少数人操纵业委会。（实习记者 刘轶 汤静）
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