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“经济适用房推出会否影响上海房价走势”成了昨天市政府新闻发布会中出现频率最高的提问。市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，经济适用住房是社会保障的一项重要内容，也是上海住房供应体系中一个重要的组成部分，上海建设经济适用住房对市场化的商品房影响不会太大。
房价出现“止跌回升”
受宏观经济的影响，从去年下半年，尤其是10月份以后，上海的房价走势开始往下走，但向下幅度并不大。今年4月份开始，房价开始基本稳住。最新的统计数据也证明了上海房价“止跌回升”的现状。
据市统计局统计，今年1至5月份，上海房地产市场的总销售量为1065万平方米，其中有159万平方米属于动迁安置的配套商品房，供应有特殊对象，而市场化消化的数量是906万平方米。从5月份单月情况看，市场化新建商品住房网上成交199万平方米。
5月份，上海的市场化商品房均价为每平方米13500元，比4月份环比上升2.1％。不过，如果加上政府推的这一块配套商品房，那么环比只增加了0.5％。从供应情况看，近期新增供应有所增加，4、5月份市场化商品住房批准预售面积分别环比增长7％和13％。上周，上海有28个楼盘推出，共50万平方米。
对商品房影响有限
面对上海房价开始上涨的局面，经济适用房的推出又将产生何种影响？对此，刘海生认为，上海建设经济适用住房对市场化的商品房影响不会太大。“经济适用住房面积都是小户型，它的价格可以说是中低价，因此对面上的房地产市场影响不会太大；此外，经济适用住房的供应量毕竟还是有限的。”
他表示，上海房市有两个特点：住房困难户多、房价还是偏高。增加经济适用住房既有利于改善本市中低收入的住房困难家庭，也有利于改善本市的房地产市场供应结构。建设经济适用住房对完善上海的住房供应，解决中低收入家庭的居住困难有积极作用。
不过，刘海生也坦言，经适房大型居住社区周边的普通商品房的价格，多少还是会有点影响。“从某种角度来说，政府并不希望看到高房价，建经济适用住房就是为了解决一个住房保障的问题。”
上海将加大供应量
值得关注的是，上海将进一步加大住房供应量。除了加大保障性住房的供应量之外，还会加大普通商品房的供应量。目前上海在推进大基地建设当中，将有一定量的普通商品房，并将抓紧开工，前期准备工作正在推进。
“从市场经济来说，政府不能用行政手段直接干预房价，但是不干预不等于没有作为。”刘海生表示，市政府近期将召开一个房地产市场健康发展的工作会议，力促上海房市呈现出健康、稳定的趋势。
此外，上海各区还将加强对房地产基地的监控。“凡是具备开工条件，希望房地产商能够尽早开工；凡是符合预售条件的，希望房产企业能够申请预售。”制止捂盘惜售的现象，通过加大住房供应量起到抑制房价的作用。
温州人炒房报道不实
“温州炒房团5月在沪购房700余套”，近来一些媒体的新闻大标题赚足了眼球。不过，刘海生昨天指出，根据市房地局交易网的数据，并没有查到这个信息，类似报道没有依据，属于媒体炒作。
如果仔细把这篇新闻报道阅读一遍，就会发现文章中把一些商业房子都按“一套”来计算。刘海生表示，“我也不知道商业房子一套算多少面积，这其实是混淆概念。媒体如此报道，会人为制造一种紧张气氛，所以希望媒体不要炒作。”
经适房四大关注点
昨日，市民期待的《上海市经济适用住房管理试行办法》正式“出炉”。价格如何定？哪些人可以申请……在市政府新闻发布会上，围绕这些热点，市住房保障和房屋管理局局长刘海生一一解读。
■明码标价向社会公布
记者了解，经济适用房的价格将由销售基准价格、浮动幅度两个部分组成，相关的住房保障机构将“明码标价”，向社会公布。
根据试行办法，经济适用住房建设项目结算价格以保本微利为原则。住房保障机构在综合考虑建设、财务、管理成本、税费和利润的基础上，制订建设项目招投标的价格评定标准。
刘海生表示，经济适用住房销售基准价格和浮动幅度将建设项目的结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内经济适用住房项目价格平衡等因素，由组织出售经济适用住房的区（县）住房保障机构拟订。而经济适用住房基准租金和浮动幅度，由组织出租经济适用住房的区（县）住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金一定比例拟订。
此外，经济适用住房销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度；经济适用住房租金不得高于基准租金及上浮幅度。
■供应采取“公开摇号”
为保证公平公正，上海经济适用住房的供应将采取两次“公开摇号”方式，且申请审核方面，也将实行“两级审核、两次公示”。
申请人在户籍所在地的街（镇）社区事务受理中心提出申请后，申请审核将实行“两级审核、两次公示”。初审由街道（乡镇）住房保障机构负责，经初审符合条件的，在申请人的户籍所在地和实际居住地进行第一次公示；复审由区（县）住房保障机构负责，经复审符合条件的，通过指定媒体向社会进行第二次公示。
为保障公开、公平、公正的原则，经济适用住房的供应采取两次公开摇号方式。第一次由区（县）住房保障机构结合经济适用住房的供应情况，采用摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册；第二次由区（县）住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。
■准入条件“先紧后松”
哪些人可以申请经济适用房呢？据刘海生介绍，准入条件将“先紧后松”，根据居民的住房困难的情况和家庭收入情况及时调整，未来可能还会逐步放松。今年在闵行、徐汇做试点时，将初步按照以下四项条件。
第一条关于户籍，家庭成员必需具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区居住5年以上。第二条是住房面积，人均建筑面积要在15平方米以下。第三条是收入和财产，明确人均月可支配收入是2300元以下，人均财产7万元以下。第四条是限制条件，申请人申请经济适用住房前5年内未发生过住房交易的行为。
此外，年龄在30岁以上单身人士只要符合上述的四项条件，也可以单独提出申请。
■售后将“半封闭”管理
据悉，经济适用住房售后管理将采取“半封闭”模式，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，购房家庭取得房地产权证后，不得通过补缴费用的方式取得完全产权，从而随意处置房产。
试行办法规定，购房家庭取得房地产权证未满5年，因特殊原因需转让经济适用住房的，经住房保障机构批准后按一定价格回购。购房家庭取得房地产权证满5年，可以申请转让住房，住房保障机构有优先回购权，购房家庭应当按照购房合同中的约定，向政府缴纳相应的上市转让价款。同时，《试行办法》对经济适用住房的继承、通过合同约定方式确定买售双方的权利义务、住房维修资金缴纳和物业服务费标准也有相应规定。 tujian.org 本文来自中华人民共和国图鉴社
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