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徐汇区常熟路163弄的居民，曾经形容自己居住的弄堂为“没落的贵族”———历经岁月沧桑，这条富有海派特色的石库门弄堂，陷入了“市政不管、环卫不管、物业管不了”的尴尬境地，硬件陈旧，软件落后。
去年起，在徐汇区湖南街道开展的“弄堂工程”中，常熟路163弄悄然变样：墙面地面粉饰一新，新砌的花坛渗满绿意，困扰多年的积水问题彻底根除……最令居民们称赞的是，弄堂成立了弄管会，得到了24小时的管理。近一段时间来，居民们正在忙着创建文明小区。
弄堂，是上海高楼大厦背后的别样景致。来自市房管局的统计，目前全市还有1000余万平方米老房子将被保留保护或暂时不纳入旧区改造。老房子、老弄堂，是上海一个永久的符号。
世博会召开之前，湖南街道214条老弄堂将全部完成改造；天平街道256条老弄堂改造也将启动。徐汇区的“弄堂工程”，对全市面广量大的老弄堂整治，给出了哪些启示？
“整容术”怎么整？
湖南街道的214条老弄堂，位于上海最大的历史文化风貌保护区———“衡山—复兴历史风貌保护区”内，汇集了770幢花园洋房和大量海派特色住宅。原本，这些弄堂有着清洁、清静、安全的人文环境，近年来逐渐变得路面坑洼、污水横流、环境脏乱、人员混杂。
恢复老弄堂的精、气、神，一要整治环境，二要提升管理，两者缺一不可。徐汇区委书记茅明贵认为，要搞好老弄堂的改造和管理，必须建立一个良好的沟通协调平台，使街道、房管、物业和居民形成“四方联动”机制，尤其要调动居民的积极性，参与弄堂的自治管理。
对老弄堂，尤其是历史风貌保护区内的老弄堂实施“整容术”，既不能采取一种倾向于“冻结现状”的消极保护措施，又不能不切实际地进行商业置换与开发。如何在发展中实现保护，体现“原汁原味”？
湖南街道首先对十多年甚至几十年未修的老弄堂“开膛破肚”，重排下水管道，更新自来水管、煤气管等，彻底解决老弄堂排水不畅、自来水流量小等问题。在常熟路163弄住了61年的居民乐萍回忆，以前一到下雨天，居民们便要趟水而行，地势低洼的花坛还经常泛出泥水，搞得脏兮兮。经过改造，弄堂地面被整体提升了30厘米，去年8月25日，一场130年来最强暴雨袭击申城，弄堂内却丝毫未见积水；
陕西南路186弄的居民张蔚欣喜地发现，工程人员在铺设管道的时候，还为今后人员结构变化预留了接口，可以避免日后的二次开挖。 给老弄堂"换新衣"，讲究的是与弄堂历史文脉之匹配。"这种传统样式的花园住宅墙面，就不能简单地刷上一层油漆，而要恢复它原先的拉毛效果。"徐汇区房管局局长朱志荣带记者实地踏访。窗头红砖、篱笆墙……作为历史风貌保护的重要内容，这些海派建筑独有的元素，被一一精心保留、还原。在武康路400弄整治中，设计人员从档案馆中找到了沿街围墙的历史图纸，并进行了"原样恢复"，把历史的记忆重拾了回来。老弄堂还严格遵守"上面穿什么衣服，下面配什么鞋"的原则，做到弄堂两侧墙面粉刷与地面道路颜色、材质相协调。 老弄堂整治还有一点十分重要，就是将海派的生活气息和建筑元素联系在一起，悉心保留。重建改建老弄堂内的门卫间、自行车棚、宣传栏、垃圾库房、晾衣架等五大主体设施，是湖南街道老弄堂整治的"必修课"。各条弄堂因地制宜，巧做"加减法"。常熟路163弄保留了居民搭建的棚架，这些天，丝瓜、葫芦的瓜藤爬满棚架，绿意盎然；宝庆路9弄针对弄内老年人多的特点，在台阶处增设了扶手，便于老年人行走。 弄管会怎么管？ 武康路280弄内住着400多户居民，大大小小的弄堂出入口有5个。仅2005年一年，弄堂内就发生了14起盗窃案件。自从"弄堂工程"后，原先四通八达的弄堂口，分别设置了门卫室或装上了起落式闸门，还安装上5个电子探头。晚上10点后，一个人流不大的旋转门关闭，其余4个出入口，分别由弄堂"弄管会"招募的12名志愿者24小时轮流把守，弄堂内再也没有发生过盗窃行为。 出入口多，是上海弄堂的特色。湖南街道的214条弄堂中，有164条有两个或两个以上出口。正因为不是封闭式的，弄堂管理的难度更大。 按照现行的管理体制，市政和环卫部门，只管到弄堂口。按理，弄堂内应归物业公司管。可大部分弄堂内，既有直管公房，又有私房，还有售后公房、单位系统房和商品房。除了商品房小区有物业公司和业委会，大量老公房由于权属复杂而无法召开业主大会和成立业主委员会，也无法自主地选择物业公司从事保安、保洁、保绿、保修工作；管理老公房的物业公司多为转制企业，人员结构老化，管理经费有限，除了保修以外，基本无暇顾及其他管理。 一位业内人士向记者算了一笔账：对于物业公司来说，规模经营才能产生效益，低于5万平方米商品房小区，就已经无法产生经济效益了。长期以来，上海售后公房的管理费、保洁费、保安费等收费标准，执行的都是1996年的规定，多层住宅每户每月的物业管理费为4.5元至7.5元，高层住宅每户每月5元至10元。另外每户每月收取保安服务费3元至6元，保洁服务费3元至6元。收费低加上管理区域零散不成规模，物业公司在入不敷出的境地下，无法聘用大量人员投入保安、保洁，对老弄堂的管理显得力不从心。 徐汇区区长陈寅认为，老弄堂的整治和管理，不能停留在表面上的"涂脂抹粉"，应该深入弄堂深处，由内而外地实现"环境舒适化、设施便民化和管理自治化"，真正让老百姓享受到城市建设和发展的成果。 "弄管会"制度应运而生。以武康路280弄为例，在居委会牵头下，弄堂居民通过推荐或自荐方式，选出5名居民代表成立弄管会。弄管会招募了以社区居民为主的12名志愿者，把守起了弄堂的5个出入口，不仅揽下了弄堂的保安、保洁工作，还尽心尽责地维持弄堂居民私家车的停放秩序，以居民自治管理的形式，为物业管理上的不足补了位。 作为一个新生事物，弄管会与物业公司、居委会之间究竟是什么关系？据湖南街道办事处主任顾耀明介绍，弄管会接受居委会的指导和居民区党组织的领导，协助物业公司着重解决弄堂内的"保安、保洁"问题。物业公司是弄堂物业管理的主体，侧重开展对所管房屋的"保修、保绿"等专业管理。目前，整个湖南街道已成立了33个弄管会。 湖南街道的大部分老公房由房管所转制而来的徐房集团管理。徐房集团董事长徐麟祥说，自从有了弄管会的"补位"，物业公司得以集中精力投入各项专业管理，服务质量也明显提高。去年，一直在上海19个区县直管公房物业管理行风建设中排名倒数的徐房集团，排名一下子上升到了第2名。 钱从哪里来？ 老弄堂悄然发生的变化，受到了居民的欢迎。在记者的采访中，居民们普遍表示，希望老弄堂的"新气象"能够长久保持。 "老弄堂要实现弄管会补位不越位、物业到位不缺位、各相关职能部门各就各位，最根本的是要建立起长效管理机制。"徐汇区副区长汤志平说。 钱从哪里来，成了一个现实问题。无论是老弄堂的环境整治，还是日常的维护和管理，都需要经费。在这方面，徐汇区力图实现有限经费的效益最大化。湖南街道老弄堂改造所需的费用，主要由街道投入。在制定工程方案和预算的时候，湖南街道明确，不在某条弄堂上耗费巨资，搞"面子工程"，而是尽可能选用价廉物美的材质，实现对街道所有弄堂的"普惠"；徐汇区房管局则对老弄堂实施"政府物业托底"，将公房和售后房物业管理规范化费用补贴到街道，由街道通过弄管会发放给"弄堂管理志愿者"，作为志愿者维持弄堂整洁和安全的补贴。一些经过改造的弄堂，实现了封闭式管理，弄堂内参照封闭式小区停车收费标准所得的停车管理费，也能用于"弄堂管理志愿者"的劳动补贴，以此确保"志愿者"队伍的稳定。 去年10月15日，湖南街道还正式注册成立了群众自治社团组织---弄管协会。这个由部分弄管会负责人以及街道治安、市政、综合、社会保障、房管等各相关职能部门负责人组成的组织，主要职能便是对社区内各个弄管会进行业务指导，结合弄堂管理中的热点、难点问题开展调查研究，以更好发挥弄管会作为群众自治组织的自我教育、自我服务、自我管理作用。 市住房保障和房屋管理局副局长黄永平认为，徐汇区"弄堂工程"中对老弄堂实施的工程性措施，对于上海推进迎世博600天行动和实施历史风貌街区保护，具有借鉴意义。"弄管会"的成功运作，也证明了在老弄堂内推行居民的自治管理是可行的，具有操作性。下一步，上海将在总结徐汇区经验的基础上，选择有条件的地区，逐步推广。
弄管会怎么管？
老弄堂的整治和管理，不能停留在表面上的“涂脂抹粉”，应该深入弄堂深处，由内而外地实现“环境舒适化、设施便民化和管理自治化”，“弄管会”制度应运而生。
钱从哪里来？
在制定工程方案和预算的时候，湖南街道明确，不在某条弄堂上耗费巨资，搞“面子工程”，而是尽可能选用价廉物美的材质，实现对街道所有弄堂的“普惠”。 中华人民共和国图鉴社 中华人民共和国图鉴社
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