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分析人士认为，5月成交量再创新高，主要是受别墅和以市区为主的中高档公寓成交量大幅上升所带动。别墅和中高档房源以改善和投资型买家为主，成交量的快速回升，房价转跌为涨，大量的改善和投资需求开始入市
易居中国报告显示，上海5月商品住宅的成交量环比上升10.5%，达到210万平方米，超过07年“金九银十”，创21个月以来的新高。平均成交价格在2月跌到12141元/平方米之后就重回涨势，3至5月的均价分别为13130、13296、13442元/平方米。
新房供应量趋紧6月将缓解
进入09年以来，需求突然爆发而供应却没能跟上，是导致房价止跌回升的主要原因。1-5月上海共成交商品住宅680万平方米，却只有411万平方米的新增供应，供需缺口高达269万平方米。不过，在去年楼市低迷中积压了369万平方米的供应没有消化，目前网上房地产的可售存量只回到了去年6月的水平，也就是去年以来仍然有100万平方米的供应没有售出。因此，在前几个月成交量屡创新高的情况下，房价并没有出现07年式的暴涨。
易居中国房产分析师薛建雄认为，在去年上半年过严的宏观调控和下半年的金融危机双重影响下，开发商资金紧绷库存攀升，导致了去年大量项目停工、缓工，新增项目大幅下降，从而影响了如今的供应量。但是，在前期楼市回暖和银根放松的支持下，土地市场重新回暖，在建项目的工程进度加快，新开工项目大增，预计到6月以后新房的供应量会有所上升，以缓解供应的不足。
别墅和中高档公寓成交剧增
易居中国·CRIC系统数据显示，位居成交量环比上升前7名的区域分别是虹口、卢湾、奉贤、静安、徐汇、南汇、长宁，涨幅分别为331%、207%、98%、52%、45%、37%和33%。成交量上升最快7个区域中，有5个是城市中心区；而奉贤、南汇两区5月的成交中多出了大量的别墅项目，这使得5月别墅的总成交量环比上升了31.46%。
可见，5月成交量再创新高，主要是受别墅和以市区为主的中高档公寓成交量大幅上升所带动。对此，薛建雄表示，别墅和中高档房源以改善和投资型买家为主，他们和投资客一样具有“买涨不买跌”的特性，所以在刚性需求带动下，成交快速回升，在房价转跌为涨的情况下，大量的改善和投资需求开始入市。
温州、宁波等投资者购房热
薛建雄指出，除了楼市本来表现出来的积极一面以外，一季度4.86万亿的银行资金导出，使得流动性从紧张突然转为泛滥，通胀预期大增也是大量投资者进入楼市的主要原因之一。以温州为例，去年资金最为紧张时地下钱庄的月利率达到7%，如今银根大幅放松的情况下，月率不到0.7%的中小额贷款的已非常容易贷到，这使得大量的温州资金无处可去。另外，在欧美日经济下滑的影响下，大量在海外从事贸易的温州人也回到国内，使得资金更加充溢。在国外资金低利率或是零利率的情况下，拿美元、日元、港元等外汇来买人民币资产也成为国际热销，特别是保值升值能力相对较好的上海楼市。
上海热销的最贵豪宅翠湖天地5月22日在香港开盘时售出了60套房源，全部是港币投资。同样是在5月份，御翠园24栋天价双拼别墅当天售馨，之前推出的9栋商务别墅也被一扫而空；汤臣湖庭66栋联体别墅当天售出42栋，御翠豪庭去年底推出的黄金城道商铺也被一扫而空等，近期豪宅和天价商铺热销的背后，有大量的温州、宁波等各地的投资者在抢购。
与此同时，在投资改善需求大量入市的同时，刚性需求量出现了疲软状态。易居中国·CRIC系统数据显示，在5月商品住宅成交量环比上涨10.5%的情况下，普陀、浦东、青浦、宝山、嘉定、闸北、闵行等前期自住买家关注的热点区域成交量分别下滑42%、28%、18%、13%、11%、8%和5%。
出现投资过热与需求透支
数据表明，5月楼市已经显现出“投资过热与需求透支的矛盾”。
薛建雄表示，在外贸下滑，经济增长需要依靠投资和内需拉动的情况下，政府还需要鼓励房地产开发投资和住房消费，但也要防止流通过剩带来的通胀预期和房价过快上涨。因此，近期我们看到了地产资本金比例从35%大幅下降到15%的政策，在房价上涨时多次被提到的物业税再次重提，控制炒房的二套房贷也从严。
如果过热的投资需求没有很好的降温，相信类似2-5年二手房交易所得税和营业费减免的政策就有可能被取消，其他打击投资炒房的政策也有可能被提起。但只要投资需求降温，成交量也可能随之大幅下降。
专题:上海楼市迷局 本文来自中华人民共和国图鉴社 copyright 中华人民共和国图鉴社
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