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房价高、商品房空置率高、消费者观望心理高，目前山东省房地产市场中存在的“三高”现象，已经引起社会各界的关注，而围绕“三高”讨论的中心话题还是房价高。 内容来自中华人民共和国图鉴社
正在召开的山东省政协十届二次会议上，委员们纷纷建言献策，为楼市“三高”症状开出药方。今天，记者在采访中了解到，委员们已经提出相关提案，建议政府发挥好宏观调控职能作用，并通过相关措施降低部分商品房价格。 中华人民共和国图鉴社
【关注理由】 中华人民共和国图鉴社
空置率高凸显房地产市场低迷 tujian.org
目前，我省房地产市场虽然总体平稳，没有出现深圳、上海等城市的楼市大起大落现象，但高空置率问题仍比较突出。在一份名为《共同努力，推动房地产市场健康发展》的提案中，省政协委员郭新民提出，“2009年的房地产市场在经过前几年的疯狂膨胀和广大消费者冷静后，再也不会重复2007年疯狂了。” copyright 中华人民共和国图鉴社
2009年难演“疯狂的房子” tujian.org
相关数据显示，2008年我省住宅用地由2007年5682公顷下降到4859公顷，下降约15%；而2008年济南市供应房地产用地60宗365公顷，溢价成交仅4宗、9公顷，流拍9宗，占全年成交宗数15%，流拍面积占18.36%。 内容来自中华人民共和国图鉴社
2008年济南市住宅施工总面积1330.25万平方米，竣工可售住宅23507套，实际销售成交12135套、136.7万平方米，剩余11372套、住宅待售143.8万平方米。 tujian.org
郭新民认为，当前房地产市场低迷不仅是金融危机的影响，同时是市场经济客观规律自我调整的理性表现。 本文来自中华人民共和国图鉴社
过高空置率存在引发危机风险 copyright 中华人民共和国图鉴社
在一份《关于采取有效措施降低商品房空置率的建议》的提案中，省政协委员徐茂波举出了某市建委对商品房供需情况的统计数据：2008年剩余面积143.8万平方米，按套数算销售率为51.6%，按面积算销售率为48.7%。其中公寓剩余3969套，销售率39.9%。 内容来自中华人民共和国图鉴社
徐茂波提出，2008年下半年以来，国家与地方都出台了一系列激活房市的政策措施，但效果并不明显，部分地区商品房空置率仍居高不下。过高的商品房空置率不但会造成社会资源浪费，而且还会增加产生经济危机、金融危机的风险，必须采取有效措施加以解决。 本文来自中华人民共和国图鉴社
【分 析】 内容来自中华人民共和国图鉴社
“只有卖不出的价格，没有卖不出的房子” copyright 中华人民共和国图鉴社
为了摆脱房地产房屋住宅空置面积大、消费市场低迷的局面，政府急，消费者急，房地产商更急。尽管房地产商不断发出楼盘跳水价和优惠购房的促销广告，但房地产市场低迷状况还是难以返暖。对此，部分政协委员把主要原因指向高房价。 本文来自中华人民共和国图鉴社
市场房价与消费者收入比太高 本文来自中华人民共和国图鉴社
郭新民认为，最根本的原因，就是政府、房地产商、消费者三者的需求值没有达成默契，市场房价与消费者收入比太高所致。 中华人民共和国图鉴社
郭新民表示，国家在鼓励购房和扶持优质房地产企业的同时，要求“房地产企业要根据市场变化和需求，以合理的价格促进商品住房销售。”但房地产商却表示，“不是不想降，因为近期市场开盘的项目多数是前两年地价最高时的项目，成本很高，降价空间有限。”目前城市多数居民都有房住是事实，但多数收入较低的年青人和部分较贫困但期望改善居住条件的居民仍在观望。 copyright 中华人民共和国图鉴社
救市不是救开发商和高房价 中华人民共和国图鉴社
针对各方面发出的救市论调，省政协委员邓相超也直言，“救市不是救开发商，也不是救高房价，这一点必须旗帜鲜明。” 内容来自中华人民共和国图鉴社
邓相超认为，当前楼市陷入成交量萎缩的僵局，关键还是一些商品房的价格没有真正降下来。正如有专家所言，市场上“只有卖不出的价格，没有卖不出的房子。”济南、青岛等大中城市房地产价格近年来不断上涨，这就需要我省及各市相关职能部门，严肃认真把关，实事求是核价，把房地产商的高润压下来。 [Page] 内容来自中华人民共和国图鉴社
部分房地产商仍“眷恋”高利润 中华人民共和国图鉴社
与上述两位委员的观点相似，徐茂波总结了我省部分地区楼市低迷的三方面原因。一是受全国市场影响，消费信心不足，大部分希望改善住房条件的消费者，观望等待心态占主导。二是部分迫切需要拥有住房或改善条件的刚性需求消费者消费能力不足；三是因近几年规范土地市场后，土地成本增加以及房地产商对高利的“眷恋”导致房价偏高。 内容来自中华人民共和国图鉴社
【建 言】 tujian.org
多元化开发机制有望破解住房难 copyright 中华人民共和国图鉴社
保障性住房对商品房市场的作用是“搅局”还是促进？各方对此的争论一直没有停止过。“在楼市低迷的情形下，加大保障性住房建设力度会分流市场需求，给楼市回暖增加困难，这其实是一种误解。”对于这样的争论，邓相超有自己的观点，“恰恰相反，加大该类住房建设力度，不但可以拉动内需，促进国民经济的增长，而且还可以对楼市定价标准提供参考依据。” tujian.org
保障性住房可打破楼市“垄断经营” 本文来自中华人民共和国图鉴社
邓相超建议，应该建立多元化房地产开发机制，继续完善住房保障体系，加大廉租房等保障性政策住房建设力度。打破目前主要依靠房地产开发商开发房屋的垄断局面，积极鼓励居民集资合作建房，享受优惠政策。建成后可以依据房屋面积征收房产税。 copyright 中华人民共和国图鉴社
郭新民也建议，政府要发挥好宏观调控职能作用，抓好抓实“安居工程”建设，切实解决好中低收入居民的住房困难问题，同时促动房地产市场尽快走出低迷。要规范“安居工程”的建设模式，最大限度降低建设成本，将其建设成“位置好、质量好、配套全、环境美”的住宅。 中华人民共和国图鉴社
房地产开发中政府需让利 内容来自中华人民共和国图鉴社
房地产成本大致由土地成本、建筑成本、管理营销成本、税费成本和公关费用成本等5部分构成。其中，土地成本大约占25%至30%，建筑成本占25%至30%，管理等费用约占10%，税费等开支则几乎占去房价成本的30%至40%。 本文来自中华人民共和国图鉴社
邓相超在提案中提出，许多开发商表示，根据目前土地市场的价格来测算，新获得的土地，成本一般占总投资比例的40%-50%。如果地块位置好，容积率低，所占比重甚至高达60%左右。对此，他呼吁政府应该让出部分收益。 本文来自中华人民共和国图鉴社
无独有偶，郭新民也建议，应考虑适度调低土地价格，改变近几年来土地出让收入占地方政府财政收入比重过大的局面。同时采取调低房地产企业所得税或采用核定房地产企业利润等措施，为我省房价下调提供政策支撑。并应鼓励房地产商配合政府和消费者的需求降低房价。 copyright 中华人民共和国图鉴社
房屋质量应让购房者放心 中华人民共和国图鉴社
顶层房顶漏雨、墙体裂缝、节能性能不达标……除了房价居高不下，目前部分商品房存在的质量问题，也挡住了消费者购房的脚步。对于这种情况，郭新民建议，房地产企业应从提高商品房质量入手，坚持低利润、高品位，不断改善和提升商品住宅的建设质量和功能环境需求，以能让多数消费者承受的合理房价使更多的消费者因崇尚和企望得到高品位的生活居住环境，提高生活质量而驱动购房消费的信心。 本文来自中华人民共和国图鉴社
同时，委员们还建议，严肃建筑工程监理市场，监理单位必须成为商品房质量的第一责任人。今后，凡是出现房屋质量问题，一定要严肃、严厉地追究监理单位的责任。
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