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专家激辩:房市缘何回暖？有无泡沫出现？ |
2009-08-01 |
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今年以来，我国房市出现回暖迹象，北京、上海、深圳、广州等城市的房产成交量出现较大幅度回升，房价也随之上涨。房市为什么快速回暖？当前房市有没有出现泡沫？如何看待央企“地王”现象？日前，本网专访了中国人民大学土地规划中心主任严金明、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明、中国房地产研究会副会长顾云昌、全国工商联房地产商会会长聂梅生等四位专家，就当前房市的热点问题与他们进行了对话。
2009年7月30日，住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌做客新华网，与广大网友谈当前的房价问题。新华网陈杰摄访谈回顾 房市缘何回暖 记者：您如何看待当前房价回暖的现象？房价回暖的主要原因是什么？ 严金明： 房价回暖主要原因有两个方面：第一，整个经济近期出现回暖迹象，宏观经济环境发生变化。第二，炒作在一定程度上带来了房价高企。在之前的一段时间，世界经济发展速度放缓，炒作沉寂了一段时间，现在经济回暖，我们国家的信贷政策放宽，一些企业取得资金比之前容易，有的企业、个人就把剩余的资金投入到房市。当前，我国刺激扩大内需，投入大量资金进行经济建设，目前这些资金对经济的刺激和拉动效应已经有所显现。虽然，这些资金只有一部分直接投入房地产行业，但是资金投下去以后再分配，更多资金通过各种渠道进入了房市，导致房市回暖。 蔡继明： 在全球房价普遍下降近40﹪时，中国的房价却在同比下降仅为1%的底线上强烈反弹，我认为中国房地产的走势完全违背了市场规律，是一种极不正常的现象。 房价止跌回升主要原因有四个：第一、货币投放量过大。截止6月30号金融机构新增贷款余额已达7.4万余元，不仅超过了过去全年的货币投放量，而且也超过了全国人均收入的总和。7.4万亿元分摊到全国13亿人头上，平均每人可分摊到5700元。如此之大的新增贷款必然推动物价上涨。第二、经济结构比例失衡，新增贷款流向房地产市场。初步估算，国家刺激经济的4万亿投资中，已有700亿元进入房地产市场。根据统计局报告显示，上半年全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%。房地产开发投资的60-70%的资金来源都是依靠银行贷款，按此估算，上半年房地产开发银行贷款资金可达16700万元，占到全社会整个信贷规模的2成以上。第三、大量央企涉足房地产行业。据国资委统计资料显示，在国资委管辖的央企中，80%的企业涉足房地产业。据专业人士估计，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，已近2000亿元。第四，政府管理部门放松了监管，默认了对既定政策的突破。尤其是在货币天量投放后，各家银行都有了更加充裕的现金储备，使它们对外贷款的积极性疯狂高涨，而房贷历来被视为银行的优质资产，银行和开发商之间的默契就不言而喻了。 顾云昌： 为什么在5、6月份出现许多热点城市销售量的猛增，这和当前人们的预期有关系，和宏观调控有关系。整个世界都在刺激经济，各国的央行都在增加流动性。如果流动性过剩出现，那就意味着人民币不值钱。了增值保值，为了避险，很多人就觉得应该买资产，房屋是最好的资产。所以我们发现5月份前后，经济发达地区，财富阶层或者富裕阶层开始资金搬家，把原来存银行的钱拿出来买房。第二，一些中小企业家，发现整个国家经济是企稳回升了，但是许多实体经济、许多产业仍然是不景气的，还存在产能过剩。如果把资金继续投入到产能过剩的行业，下一步不一定赚钱，所以企业家也把工厂收缩，拿出钱来投资房地产。第三，巨量的新增贷款当中，或多或少会流入房地产市场，导致进入房地产市场的资金增加很多。 聂梅生： 今年的房市行情应该分为两个阶段，每个阶段的情况不一样：1-4月份房地产市场迎来"小阳春"，是政策刺激、房产开发商降价和刚性需求释放三种因素迭加的结果；而5、6月份的行情，则是货币的流动性造成的。房地产是资金密集的行业，现在的货币政策是适度宽松，上半年这么大的放贷量，对房市的影响不言而喻。
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